建商砍價風暴席捲營建鏈 成本降5%房價為何紋風不動？
房市前景充滿挑戰。（圖／報系資料照）
作者：鉅軒代書
寶佳帶頭降價20% 全台讓利潮全面引爆
「不開工等死，開了工穩死。」高雄建商一句悲鳴，道出全台房市最真實的寒冬寫照。
「電話拒接、報價三天就翻臉！」高雄陳姓建商談起過去五年營建包商的強勢，語氣滿是無奈。
當年模板、水電五大包商因缺工缺料，價格一路狂飆，建商只能咬牙加價搶工。如今風水輪轉，在房市交易量暴跌26.4%的冰河期，建商終於舉起砍價大刀，要求包商「共體時艱」。
最新數據顯示：
⚠️ 模板工程單價從2024年每坪14,600元驟降至11,500元，跌幅21.23%
⚠️ 水電工程每戶從120萬跌到105萬
⚠️ 連最硬挺的水泥工程也微降0.99%
15樓建案每坪造價成本從16萬元滑落至15.2萬元，五大包商成本占五到六成，整體建造成本下滑5%
成本降了，賣壓卻更沉重
五大包商同步降價是近五年首見奇景，這波砍價潮直擊產業鏈核心：
- 模板工程價格暴跌21.23%：反映建商開工量銳減，工人被迫降價搶單
- 鋼筋價格比歷史高點重摔38.34%，每噸僅剩15,600元
- 水泥工程每坪僅降100元，揭露砂石等基礎原料價格仍難鬆動
建商雖省下成本，但銷售端壓力更大。消費者看準市場疲軟，貨比三家後回頭砍價，迫使建商祭出送裝潢、家電等「暗降」手法，實際讓利幅度達總價5%-10%，部分個案甚至更高。
「省下的成本，幾乎全吐給買家。」台中建商私下坦言。
寶佳開第一槍 全台讓利戰火燎原
當高雄建商要求包商降價時，北台灣已燃起價格戰火。推案龍頭寶佳機構旗下櫻花園林建案直接下修售價15%-20%，寫下「明碼實價」調降而非包裝優惠的罕見案例。
這波讓利潮迅速蔓延：
🔥 台中櫻花建設跟進降價10-15%
🔥 愛山林北台灣新案每坪砍20萬元，相當於7-8折
🔥 台南建商祭出85折並退還價差，最高退200萬元
「建商讓利四大模式」浮出水面：實價下修、贈品加碼、現金回饋、付款彈性。寶佳選擇最直接的實價調整，因該公司產品主打首購剛需，對市場定價具指標意義，可能帶動骨牌效應。
交易急凍！斷鏈危機四伏
降價背後是房市急凍的殘酷現實。2025年上半年全台買賣移轉棟數僅130,151棟，年減26.4%，創8年新低。
更嚴峻的是資金斷鏈危機：
⛔ 台南預售屋解約潮：2025年上半年解約174件，半年暴增67.3%
⛔ 桃園老牌營造廠倒閉，10處工地停工，波及雙北、新竹住宅案
⛔ 嘉義、花蓮爛尾樓案頻傳，小型建商在信用管制下率先崩盤
戴德梁行董事總經理顏炳立以「冷到夏天要穿毛衣」形容市況，央行第七波信用管制將法人購房貸、第三戶房貸等一律壓至三成，成為壓垮建商現金流的最後一根稻草。
房價僵局解密：成本、策略、政策三角困局
儘管交易冰封，房價卻未全面崩跌。政大不動產研究中心數據顯示，2025年第二季七都房價跌幅多在1%-2%之間，形成「量縮價僵」怪象。
三大因素撐住房價骨架：
▶︎ 成本剛性支撐：土地、建材雖部分回落，但整體營建成本仍處高位
▶︎ 建商讓利策略：多採贈品、付款優惠等「軟性降價」，避免直接衝擊帳面價格
▶︎ 政策雙面刃：信用管制抑制投機，卻也阻擋資金活水
顏炳立斷言：「想房價大跌？一點機會都沒有！建商降的只是過去暴利。」
租市火熱VS買市冷清 市場裂變進行式
當購房市場冷顫不止，新北「蛋白區」租金逆勢超車台北蛋黃區。汐止、蘆洲、林口租金中位數站上1.5萬元，追平內湖、松山，甚至超車信義區。
此現象凸顯市場裂變：
- 購屋門檻高＋房貸緊縮，逼使通勤族轉向租屋市場
- 新興重劃區新屋供給量大，租金性價比吸引租客
「買不起就租」的務實心態，讓蛋白區租賃市場異軍突起，卻也讓購屋市場更陷寒冬循環。
房市三劇本：軟著陸、硬著陸，或漫長僵局？
面對長達3-4年的交屋高峰期（建照與使照存量差距高達32.48萬戶），未來房市可能走向三種情境：
▶ 情境一：軟著陸（機率40%）
央行適度鬆綁信用管制，建商以價換量清庫存，房價緩跌10%內完成調整
▶ 情境二：硬著陸（機率35%）
經濟下行加劇，建商資金鏈斷裂，爛尾樓暴增引發恐慌性拋售，房價崩跌逾20%
▶ 情境三：僵持盤整（機率25%）
買賣持續拉鋸，交易量維持低檔，價格膠著至2026年
「對自住客而言，現在比過去兩年更具議價優勢。」房市分析師建議，但下手前務必確認建商財力，避免踩雷爛尾樓。
當建商開始「共體時艱」，這場寒冬究竟是誰的機會？答案可能因你站在產業鏈的哪一端而截然不同。
撰文：鉅軒代書｜數據核實：台灣不動產交易中心、央行房貸統計
（本文為市場觀察，投資決策請謹慎評估風險）
