買房頭期款也能分期？「零利率、零壓力」真的零風險？看懂玄機別被月付話術牽著走
建商釋出善意的「公司無息貸款」遊戲，實則暗藏著讓購屋者在交屋後陷入「雙重還款」困境的財務陷阱。
作者：鉅軒代書
近年預售屋市場最誘人的招數之一，就是「頭期款分期、零利率、月繳幾萬就能成家」。表面像是建商替首購族解套，實際上卻可能把你的現金流，推向雙重還款的邊緣。
房產實務顧問鉅軒代書提醒：如果連頭期款都要分期，你更該先檢視長期現金流與備用金，否則交屋後「房貸＋建商分期」兩筆同時開跑，壓力會比你想像中更大。
這不是房貸，是把自備款分期
建商提供的「分期付款」主要是把購屋過程中的自備款（訂金、簽約金、開工款、工程款…）拆段延後繳，本質是建商對你的「應收帳款」分期，而非銀行房貸。
常見加碼版是所謂「分期無息貸款」：建商先幫你墊一段交屋款，要求你開立本票／支票，並在交屋後 1～2 年內按月攤還。這能降低初期壓力，但期限短、彈性小，與可攤 20～30 年的銀行房貸完全不同。
舉例：看懂「工程零付款」與「公司無息貸款」
- 工程零付款：開工到交屋前不必再繳；交屋時把剩餘自備款一次結清。
- 公司無息貸款：交屋時不需一次結清，改為交屋後分 1～2 年按月繳清那筆交屋款。
例：總價 1,000 萬，自備 30%（300 萬）
- 一般零付款：訂簽開付 200 萬 → 交屋再付 100 萬。
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交屋款 100 萬改為月繳約 4.16 萬 × 24 期有「公司無息貸款」：訂簽開付 200 萬 →
風險點：交屋同時開始繳銀行房貸，本案還要再繳 4.16 萬的建商分期＝雙重現金流壓力。
優點 vs. 風險重點對照
優點
- 拉長自備款繳款時間，減輕前期現金流壓力。
- 可讓「湊頭期」的人較快進場，避免錯過心儀戶別。
主要風險
- 雙重付款：交屋後同時繳房貸＋建商分期，現金流承受度大考驗。
- 成數變數：交屋當下的銀行貸款成數受政策與個人條件影響，若低於預期，還要再補差額。
- 信用風險：雖建商分期不一定上聯徵，但大量本票／延遲繳款，仍可能影響未來金融申請。
- 價格轉嫁：標榜「無息」的成本，常已內含在售價與議價空間裡；大型建商多半不會再大讓利。
為什麼期限只給 1～2 年？
建商也要顧資金週轉與風險控管，長天期的「公司貸」會拖累現金流、提高催收成本，所以多半只給短期分期。能端出此方案的，多為資金體質較好的中大型建案，但越是大建商、議價空間通常越有限。
三步檢核：你適不適合用建商分期？
- 交屋當月試算：把預估房貸本息＋建商分期金額加總 > 可支配所得 35% 就偏高風險。
- 備用金門檻：至少預留6–12 個月的「雙重月繳」備用金，避免一遇突發就斷鏈。
- 成數壓測：以 貸款成數-10% 做最差情境（例：預期 80%，改用 70% 估），能補得起差額再談進場。
合約與交屋必看條款（務必逐條確認）
- 付款與違約：清楚載明分期金額、期數、到期日、寬限與違約責任（通常違約金上限不超過總價 15%）。
- 交屋保留款：依內政部定型化契約，買方得保留總價 5% 為交屋保留款，修繕完成且複驗合格再付，有效督促瑕疵改善。
- 票據約定：若需開本票／支票，確認張數、到期日、遞延或提前清償條款，避免「時間差」導致違約。
- 不得過度綁約：留意是否綁指定貸款銀行、裝修、家電或其它不合理附帶條款。
議價與選案心法
- 總價思維勝過月付思維：別被「月付幾萬」催眠，回歸總價／單價與體質評估。
- 比較同區同質案：若「無息分期」案總價明顯偏高，等於利息「溶在售價裡」。
- 選擇餘裕戶型：與其用分期硬上較大坪數，不如選更符合現金流能力的戶型。
什麼人可以考慮？誰應該避開？
- 可考慮：年收入穩定、已有足額備用金、能承擔交屋後 1～2 年「雙重月繳」者。
- 謹慎甚至避開：收入波動大、首購把存款「一次掏空」、家計需負擔其他高額貸款（學貸、車貸、卡費）者。
總結
建商分期是「時間換現金流」的工具，不是免錢魔法。
先做最差情境壓測、再談分期；能撐過交屋後那段雙重繳款期，才算真正安全。簽下契約前，把付款節點、違約責任、保留款與票據條款逐一釐清，才不會被「零利率、零痛感」的廣告字眼牽著走。
