斡旋金加倍返還真的拿得到？房仲分走的那一份，才是買方最常被忽略的風險
屋主簽了議價書卻反悔不賣，斡旋金應否「加倍返還」？
作者：有朝代書
買房之路，本以為是一條通往新生活的正軌，卻常常在沒注意的角落埋著暗湧。近日，一名購屋族遭遇「賣方臨時反悔」的劇情，意外扯出斡旋金加倍返還背後的制度灰區，也讓許多網友直呼：「原來賠償金可能被房仲分走？」
這名買方原本與屋主透過房仲成功議價，並在議價書上確認成交價格後，付出 10 萬元斡旋金作為「這筆交易即將開花結果」的象徵。但事情突然急轉直下——就在簽正式合約前，屋主一句「我不賣了」讓交易破局。
按議價書條款，賣方違約必須「加倍返還斡旋金」。照公式算：10 萬 × 2＝20 萬。
然而，真實世界比算式更複雜。
買方滿心期待的不是錢，是答案——究竟我能拿回 20 萬，還是只剩 15 萬？
■ 加倍返還是原則，卻不是最終拿到的金額
依照常見契約設定，若賣方違約不賣，買方擁有要求雙倍斡旋金的權利。然而，在仲介業實務中，卻常出現另一種「慣例」——斡旋金拆成三份：賣方違約金給買方＋仲介服務補償。
以這案例為例：
- 理論上買方應拿回：20 萬
- 實務上常見：買方拿回 15 萬、仲介取 5 萬作為前期作業費補償
這種分法不是法律規定，而是契約內容及仲介業者慣用條文的結果。
換句話說：真正決定買方能拿回多少的，是你當初簽下的那份議價書。
■ 仲介能收買方服務費嗎？
有朝代書進一步提醒，既然交易破局，買方原則上不應支付仲介服務費。仲介的主要服務費來源是向賣方收取成交服務費，而交易沒有成，仲介通常只能從賣方的委託定金中取得補償。
但若買方簽署的文件中暗藏條款，例如：
「交易未完成時，買方需支付仲介費用 ××%」
那麼買方仍可能因此被請求費用。
契約條款，就是房市裡最安靜、卻最有力的武器。
■ 如何避免斡旋金被仲介瓜分？三點寫進議價書最重要
有朝代書建議，簽斡旋金前可要求寫明以下條件，杜絕模糊空間：
- 賣方違約時，應返還全部斡旋金
- 並另支付等同斡旋金之違約金給買方（雙倍返還明寫）
- 買方不需支付任何仲介服務費
越具體越好，越白話越安全。畢竟，買房不是一場賭局，該守住的權益不能靠運氣。
■ 懂合約的人，才真正拿得回自己的權利
這起案例像一盞燈，照亮了台灣房市普遍存在的認知誤區——
「買房麻煩的是金額，其實更麻煩的是條款」。
當我們在房仲辦公室裡簽下一張紙時，那不只是一份交易承諾，也是一個權益界線。
多看一行字，就少掉一次爭議；少掉一次爭議，就可能守住十幾萬的荷包。
買房之路並非易途，但只要把契約讀懂，你的每一分斡旋金，都會站在你這邊。
