賣房成交價不如預期，仲介費還要照付？代書揭「三時機」合法砍價不吃虧！
服務費上限為成交價的6%（實務上賣方通常支付4%，買方支付1-2%）。請注意，這是「上限」，而非「鐵價」。
作者：鉅軒代書
「簽約時仲介費寫4%，但底價沒寫，買方出價又比預期低…能不能降仲介費？」這是許多屋主賣房時最常見的煩惱之一。
在房市交易中，仲介費往往是賣方的最大隱形成本。一旦成交價不如預期，服務費卻照比例計算，負擔自然變重。那麼，究竟仲介費能不能砍？該在什麼時間點談最有效？
🧾 仲介費怎麼算？法律這樣規定
根據《不動產經紀業管理條例》，仲介服務費上限為成交價的6%，實務上多為「賣方4%、買方1-2%」。
但要注意——這只是「上限」不是固定標準。
資深房仲指出：「仲介費其實是可以談的，尤其當房屋總價高、銷售過程短，或屋主願意獨家委售時，仲介都有彈性空間。」
📅 要降仲介費，這三個時機最關鍵
- 簽約前：在簽署「委售契約」前談最安全，可直接寫入彈性收費條款。
- 買方出價時：當出價明顯低於行情，可主動提出「依成交價調整服務費比例」。
- 簽約前最後確認：正式簽訂買賣契約前，一定要把變更內容白紙黑字寫進契約或附加條款。
💡專家提醒：所有變更都須書面確認，口頭協議舉證困難，易成糾紛。
📂 實戰技巧：如何談不傷和氣？
✅ 理性準備：蒐集周邊成交案例，證明買方出價偏低。
✅ 互惠策略：與其單純喊降，不如提出「若成交價達○○萬，願付○%仲介費」。
✅ 書面條款：明確記載「若成交價低於○○萬，賣方得調整服務費比例」。
成功案例：
「我拿出周邊 4 ~5 個成交案例，證明行情價高15%，最後房仲同意將服務費從4%降至2.5%。」
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⚖️ 契約上該怎麼寫？
- 服務費計算方式：改成階梯式，如「成交價1000萬以下2%，以上部分1%」。
- 但書條款：明訂「成交價低於X萬元時，賣方可調整仲介費至X%」。
- 雙方簽章：任何變更皆須雙方簽名或蓋章，附加條款具同等法律效力。
🗣️ 鉅軒代書觀點
「仲介費不是固定成本，而是談判藝術。與其事後懊悔，不如在簽約前設計彈性機制，讓仲介與屋主成為合作夥伴，而非對手。」
懂得談條件的屋主，不只是省錢，更是讓交易走得更順。
