從高價賣地到血本無歸！「套繪陷阱」重創地主 專家怒揭農地交易潛規則
在契約中明確列出所有土地限制與特殊狀況，包括套繪狀態、使用分區、有無污染紀錄等。
作者：鉅軒代書
「少寫八個字，百萬飛了！」——這不是誇張，而是正在全台農地市場上真實上演的戲碼。
幾個月前，新北、桃園、台中等地接連爆出「套繪陷阱」爭議，許多地主趁著區段徵收題材出手，卻在過戶前被買方「反砍價」、要求降價三成。專家指出，這些慘劇的共通點，就是契約裡漏寫一句話。
💥高價變砍價戰「套繪管制」成暗藏炸彈
正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出，一位地主趁區段徵收熱潮，以高價出售農地持分，沒想到在過戶前夕被買方突襲砍價。
買方理由簡單卻致命——土地受到「套繪管制」，未來抵價地面積恐縮水，要求降價三成。
「市場冷清時，買方砍價的刀最鋒利。」
鄭文在直言，只要合約裡沒註明關鍵條文，賣方幾乎毫無還手之力。
只要在契約中補上這行：
「依《農業用地興建農舍辦法》第12條規定，若經區段徵收變更為非農業用地，套繪管制自動解除。」就能杜絕買方藉題發揮，阻止後續砍價攻勢。
⚠️沒寫「無污染保證」也中招
另一宗交易裡，買方在簽約後突然指控「賣方未揭露土地污染紀錄」，要求折價百萬。實際上該地從未檢測過，但因契約裡漏了「保證無污染歷史」但書，反而讓買方有了「打折」藉口。
鄭文在提醒：「聰明的買方不砍你地價，他們砍你條文。」
這些陷阱往往隱藏在一兩行看似無關緊要的文字裡。
💣三大農地契約地雷｜別讓一紙合約成為你的陷阱
| 項目 | 問題描述 | 常見後果 |
|---|---|---|
| 1️⃣ 未載明「套繪管制狀態」 | 契約未註明是否受套繪影響 | 遭買方砍價或主張交易瑕疵 |
| 2️⃣ 未詳列「土地使用限制」 | 未載明耕作權或現況使用情形 | 買方可主張未揭露事實、要求降價 |
| 3️⃣ 未明定「徵收補償權歸屬」 | 未註明抵價地權利隨土地移轉 | 買方主張權利瑕疵，賣方被迫降價成交 |
🧭賣方「契約自保三原則」
- 所有土地現況、限制、污染、耕作狀況一律明載。
- 徵收與補償權條款逐字確認，不能模糊。
- 所有口頭承諾皆轉成文字，白紙黑字才有保障。
鄭文在補充，若地主發現土地被套繪管制，可查明是否曾領過建照未動工，只要繳回原建照、附上現況照片與透明套繪圖，即可向縣市政府申請解除套繪管制，重新取得建築權。
🏁你能守住的，不是價格，而是條文
當市場從熱轉冷，買方比你更懂法規、更會「挑字眼」。
與其事後為一條但書打官司，不如簽約前多花半小時逐條確認。
在農地交易這場博弈裡，真正能保護你的，不是最高出價者，而是那份寫得最清楚的契約。
