作者：鉅軒代書

買房最怕什麼？

不是找不到喜歡的房子，而是簽約後才發現房貸貸不到預期金額。

不少購屋族會認為：「我的薪水不低、工作也很穩定，房貸應該很好貸吧？」

但實際上，銀行審核房貸並不是單純比較「誰的薪水比較高」。

銀行真正關心的是：

你的收入能不能被驗證？信用是否穩定？
現有負債會不會壓縮還款能力？房屋本身又值不值得銀行承作？

因此房貸能不能順利核准，往往是「人＋財務＋房屋」三方面一起評估。

2026年房市仍處於銀行授信相對審慎的環境，購屋族如果只準備自備款，卻忽略信用、負債與房屋鑑價，最後可能出現「房子買到了，貸款卻不夠」的窘境。

以下一次拆解銀行房貸審核最重要的4大關鍵。👇

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🏦 房貸審核到底看什麼？先記住「職、收、信、債＋房」

如果把銀行的房貸審核簡化成白話，可以先掌握5個方向：

審核面向	銀行主要關心什麼？
👔 職	職業類別、工作穩定度、任職時間
💰 收	收入來源、薪轉、扣繳、財力證明
💳 信	繳款紀錄、信用卡、貸款、聯徵資料
📉 債	現有信貸、車貸、信用卡、分期等負債
🏠 房	房屋鑑價、地段、屋況、貸款成數與擔保價值

這也可以對應銀行授信常見的「5P」概念包括：

• 借款戶資歷（People）
• 資金用途（Purpose）
• 償還來源（Payment）
• 債權保障（Protection）
• 未來展望（Perspective）

青安3.0的官方問答也明確指出，承辦銀行仍會依授信規範，綜合評估借款人資歷、資金用途、償還來源、債權保障、未來展望，以及信用與收支負擔等條件，決定實際核貸結果。

換句話說，政策有優惠，不代表銀行會無條件核貸。

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① 💳 信用：不是「沒遲繳」就代表信用完美

很多人想到信用，只想到一件事：

「我從來沒有遲繳，信用應該很好吧？」👉這只能算第一關。

聯徵中心的個人信用評分，主要會從過去繳款情況、負債狀況、近期資金需求變化，以及金融機構往來歷史長度等資料進行評估。

其中一個很多人容易忽略的項目就是：

⚠️ 信用卡額度使用率

例如：

• 信用卡額度10萬元
• 當期應繳及未到期金額8萬元
• 額度使用率約80%

即使每期都有正常繳款，較高的信用卡使用率仍可能反映較高的信用擴張程度。

聯徵中心也明確說明，信用卡額度使用率屬於「負債類信用資料」，是個人信用評分參考的項目之一。

❌ 但有一個觀念一定要修正

網路上常見：

• 「信用卡使用率超過50%一定扣分。」
• 「壓到30%以下就一定加分。」
• 「多辦幾張信用卡就能把分數拉高。」

這些都不能當成聯徵中心的固定規則。

聯徵中心並沒有公開一個「超過50%就亮紅燈、低於30%就加分」的簡單門檻。

更重要的是，聯徵中心也表示，信用評分模型的具體項目及比重並未全部對外公開。

👉 真正實用的做法

準備申請房貸前，可以先做到：

• ✅ 按時繳清信用卡與貸款
• ✅ 避免長期使用循環信用
• ✅ 避免預借現金
• ✅ 控制信用卡額度使用程度
• ✅ 先檢查自己的聯徵信用報告
• ✅ 不要在短時間內大量增加新的借款

信用不是臨時抱佛腳，而是長期財務習慣的成績單。

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② 💰 收入：銀行看的是「可驗證、可持續」

第二個關鍵是收入。

但銀行看的並不是單純一句：「我一個月賺10萬元。」

銀行更需要知道：

• 這10萬元從哪裡來？
• 是不是固定收入？
• 能不能提出證明？
• 未來是否具有持續性？

因此對銀行而言：收入的「穩定性與可驗證性」，往往比單月突然出現的高收入更重要。

👔 上班族：薪轉與扣繳資料很重要

一般受薪族可以準備：

• 薪資轉帳紀錄
• 扣繳憑單
• 所得清單
• 薪資單
• 在職證明
• 勞保相關資料
• 其他合法財力證明

如果每個月薪資固定進入銀行帳戶，銀行相對容易理解你的收入來源。

👨‍💼 自營商、接案族、自由業怎麼辦？

自營商、自由工作者、業務人員或收入結構較複雜的人，並不代表一定不好貸。

真正的問題是：收入能不能被金融機構合理驗證。

可以先準備好：

• 📌 公司或商業登記資料
• 📌 所得清單
• 📌 扣繳憑單
• 📌 銀行存款往來
• 📌 定存等金融資產
• 📌 股票、基金等資產資料
• 📌 合法營業收入紀錄
• 📌 其他可以佐證還款能力的財力資料

尤其不要等到要申請房貸時，才突然把一大筆錢匯進帳戶。

銀行看到的是「資金軌跡」，不是單純看到某一天帳戶裡有多少錢。

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③ 📉 負債：薪水高，也可能因為「債太多」貸不到

這是很多人最容易忽略的一關。

假設：

A先生：

• 月收入10萬元
• 信貸月付2萬元
• 車貸月付1.5萬元
• 信用卡分期月付1萬元

看起來月薪10萬元很不錯。

但銀行真正看到的是：你每個月已經有4.5萬元的固定債務支出。

如果再增加房貸，每月還款能力自然會受到影響。

因此房貸審核不能只看：「我月薪多少？」

還要看：「我每個月已經背了多少債？」

🚨 房貸申請前，這些負債都值得盤點

負債項目	可能造成的影響
信用貸款	占用每月還款能力
車貸	增加固定月付
信用卡分期	增加負債支出
循環信用	可能反映資金壓力
預借現金	可能成為信用風險訊號
其他金融機構貸款	納入整體授信評估

如果半年後準備買房，現在開始降低不必要的無擔保負債，通常比單純追求「多賺幾千元」更有實際意義。

⚠️ 但不要死背「負債比60%」

網路上經常看到：「房貸DBR控制在60%以下就會過。」

這種說法過度簡化。

銀行實際房貸審核會依收入、負債、物件、授信政策及個案條件綜合判斷，並不存在一個適用所有銀行、所有客戶的「60%過件線」。

所以真正應該做的是：

把所有月付債務列出來，再計算房貸加入後的實際現金流。

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④ 🏠 房屋鑑價：你想買2000萬，不代表銀行會用2000萬鑑價

這是房貸最容易讓購屋族措手不及的地方。

例如：

房屋成交價：2,000萬元

你預期：2,000萬 × 8成＝1,600萬元

但銀行最後核貸並不是單純看成交價格。

如果銀行鑑價只有：1,800萬元

即使核貸成數達7.5成：1,800萬 × 75%＝1,350萬元

你的貸款就會從原本期待的1,600萬元，變成1,350萬元。

整整差：🚨 250萬元！

這也是為什麼：「貸款成數」與「房屋鑑價」必須一起看。

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📊 2026年房貸環境：平均貸款成數確實受到壓力

根據金融聯徵中心新增房貸資料整理，2026年第1季年收入60萬元以下小資房貸族，平均核貸成數約74.72%，平均房貸金額877萬元，平均利率2.49%；相關報導指出，74.72%的核貸成數創2020年信用管制以來低點。

但要特別注意：

74.72%是特定族群的平均值，不代表所有購屋族的平均核貸成數，更不能直接解讀成「現在銀行房貸只能貸7成5」。

個別案件仍會受到借款人條件、房屋位置、屋況、鑑價、收入及銀行授信政策等因素影響。

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💰 所以買房自備款到底要準備多少？

最危險的計算方式：

• 房價2,000萬 × 20%＝400萬
• 「我準備400萬就可以買。」

真正應該計算的是：

房屋總價：

＋ 契稅、規費等交易成本
＋ 代書相關費用
＋ 仲介費（如有）
＋ 裝修費
＋ 家具家電
＋ 銀行鑑價可能產生的資金缺口
＝ 實際購屋資金需求

因此購屋族不要只問：「銀行可以貸幾成？」

更應該問：「如果銀行只核貸比我預期少100萬、200萬，我還能不能完成交易？」

這才是房貸規劃真正重要的問題。

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🔍 房貸申請不要亂送！但「30天內多家比價」不等於每一家都扣一次

很多人擔心：

「送越多家銀行，聯徵查詢越多，信用就會越差？」

這句話不能完全這樣理解。

聯徵中心明確指出，金融機構基於新業務、申請貸款所產生的查詢紀錄會納入個人信用評分模型。

但為避免消費者短期內為了取得更好貸款條件而向多家金融機構比價，聯徵中心將最近一年內每30天的新業務查詢視為同一筆信用需求。

因此，真正需要避免的是：

• ❌ 長期、持續大量申請新的貸款
• ❌ 不斷被不同金融機構查詢授信
• ❌ 同時出現大量新的信用需求

而不是簡單理解成：「30天內只能問一家銀行。」

👉 更好的做法

買房前可以先整理：

收入 → 負債 → 聯徵 → 房屋 → 預計貸款金額

再選擇適合自己的銀行與貸款方案，而不是毫無策略地到處送件。

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🏠 青安3.0符合資格，就一定貸得到嗎？

答案是：❌ 不一定。

青安3.0自2026年8月1日起實施，申辦期間至2029年7月31日。

目前規定包括：

項目	青安3.0
一般最高額度	1,000萬元
新婚家庭最高	1,200萬元
育有未成年子女家庭最高	1,500萬元
最高成數	8成
最長年限	40年
最長寬限期	5年
借款人年齡	申貸時未滿50歲
年齡＋貸款年限	不得超過80
本人年所得	不得超過200萬元
房屋價格／鑑價限制	依所在地區不同

房屋總價及鑑價上限為：

• 📍 台北市：3,500萬元
• 📍 新北市、新竹縣市：2,500萬元
• 📍 其他縣市：2,000萬元。

但最重要的是：「最高8成」是政策上限，不是保證核貸8成。

財政部官方問答已明確提醒，實際核貸仍須視擔保品所在地、房屋狀況、借款人的還款能力、信用因素，以及銀行相關授信規定綜合評估。

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🚨 為什麼符合青安3.0資格，還是可能貸不到？

因為：「符合政策資格」≠「符合銀行核貸條件」

例如：

• 👤 收入不足
• 📉 負債太高
• 💳 信用狀況不佳
• 🏠 房屋鑑價偏低
• 💰 自備款不足
• 📊 還款能力不足

都有可能影響最終核貸結果。

而且超過青安最高優惠額度的部分，也不是政府直接補貼的貸款。

例如：

房屋需要貸款1,400萬元。

若符合一般青安最高1,000萬元：

1,000萬元 → 青安優惠貸款

剩餘：400萬元 → 仍須依銀行其他房貸方案及授信條件評估。

財政部官方問答也明確說明，超過青安最高額度的部分，適用承辦銀行其他貸款方案。

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👨‍💼 自營商、自由業房貸怎麼提高財力說服力？

收入型態比較特殊的人，不代表一定貸不到。

重點是：「讓銀行看得懂你的實際收入。」

可以提前準備：

① 所得資料

• 所得清單
• 扣繳憑單
• 報稅資料

② 銀行往來

• 薪資入帳
• 營業收入
• 穩定存款紀錄

③ 金融資產

• 定存
• 股票
• 基金
• 其他合法金融資產

④ 不動產資產

若名下有其他不動產，也可以視個案提供相關資料，作為財力與資產條件的補充。

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👨‍👩‍👧 保人是不是越多越容易貸？

這也是常見誤區。

銀行法第12條之1規定，銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，不得要求借款人提供連帶保證人；如果銀行已取得足額擔保，也不得要求提供一般保證人。

因此，不要把「找一個收入很高的保人」當成房貸一定會過的萬靈丹。

實際上銀行會依個案判斷是否需要其他授信補強。

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🧮 房貸怎樣才能貸得比較順？購屋前做好「6件事」

如果你預計半年內買房，可以開始做以下準備：

✅ 1. 先看自己的聯徵

不要等銀行查完才知道自己的信用狀況。

✅ 2. 降低不必要的無擔保負債

例如信貸、卡循、過多分期等。

✅ 3. 維持穩定收入紀錄

薪轉、扣繳、所得與銀行往來都盡量保持一致。

✅ 4. 不要臨時製造大量資金流

申貸前突然出現大筆資金，最好能提出合理的資金來源證明。

✅ 5. 買房前先了解房屋鑑價

不要只看成交價與廣告寫的「最高8成」。

✅ 6. 先算最壞情況

假設：

原本預期貸1,600萬元。

最後銀行只核：1,400萬元。

你有沒有能力補上：200萬元資金缺口？

如果答案是否定的，就代表房屋總價可能超過目前的安全購屋範圍。

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🚨 房貸最常見的4個錯誤觀念

❌ 常見誤區	✅ 正確理解
薪水越高一定越好貸？	銀行也看收入穩定性、可驗證性與負債
信用沒遲繳就一定沒問題？	信用評分還會考量負債、近期資金需求等資料
信用卡使用率30%以下一定加分？	聯徵中心沒有公開這種固定門檻
30天內送3家銀行就一定扣分？	聯徵對30天內貸款新業務查詢有同一信用需求的計算機制
青安最高8成就是一定8成？	8成是政策最高成數，實際仍由銀行審核
房子2000萬就一定用2000萬算8成？	銀行還會看鑑價與擔保品條件
找保人就一定能過？	銀行仍會依整體授信條件評估

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🏁 結論：房貸不是比誰薪水高，而是比誰的財務狀況「容易被銀行理解」

房貸是一筆可能長達20年、30年甚至40年的長期負債。

銀行真正想知道的不是：「你現在賺多少？」

而是：「如果未來經濟環境改變，你還還得起嗎？」

所以房貸審核真正值得注意的，不是某一個神奇的「過件公式」，而是整體財務條件：

• 💳 信用穩定
• 💰 收入可驗證
• 📉 負債可控制
• 🏠 房屋鑑價合理
• 💵 自備款足夠
• 📊 還款能力充足

如果把房貸審核想成一場考試：信用是平時成績，收入是基本盤，負債是扣分項，房屋鑑價則是最後一道門。

真正聰明的購屋族，不是等銀行告訴你「貸不到」才開始補救，而是在簽約之前，就先知道自己大概能貸多少、需要準備多少現金，以及最壞情況能不能承受。

買房之前多做一次試算，可能省下的不是幾千元，而是數十萬甚至數百萬元的資金缺口。

• 房貸能不能過，從來不是簽約後才決定。
• 真正的答案，往往藏在你買房前半年就開始累積的財務紀律裡。

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📌 文章資料說明

本文涉及信用評分、青安3.0及房貸核貸等資訊，主要參考財團法人金融聯合徵信中心、財政部、財政部國庫署及銀行局公開資料。實際房貸額度、成數、利率與核貸條件，仍以各金融機構最新規定及個案審核結果為準。