價跌還是陷阱？預售屋買氣腰斬、價格卻逆勢上揚
建商驚爆退還200萬差價！預售屋交易量腰斬，房價竟不跌反漲
作者：鉅軒代書
今年全台預售屋市場買氣急凍，交易量慘遭腰斬，不少建商紛紛祭出「買房送裝潢」、「加碼贈家電」等優惠搶市，甚至傳出個案主動退還高達200萬元差價，引爆市場話題。但預售屋真的降價了嗎？恐怕未必！
根據中信房屋研展室彙整實價登錄資料顯示，六都預售屋交易量年減幅介於 50.5% 至 83.1%，明顯反映市場已大幅降溫；但價格卻未隨之鬆動，除台北市微跌 0.6%，其餘五都均呈現上漲趨勢，新北市甚至大漲近兩成，顯示市場出現明顯的「價量背離」現象。
建商撐價不退，優惠變相讓利成主流
中信房屋研展室副理莊思敏分析，房市一向具備「量先價行」特性，在交易量持續萎縮的背景下，價格遲早會面臨下修壓力。然而受到土地、營建與人力成本持續高漲的影響，加上建商本身利潤考量，多數業者仍不願輕言調價，轉而以「變相讓利」方式試圖維持銷售動能。
「目前雖然有建商選擇降價，甚至退還價差，但仍屬個案，尚未形成普遍趨勢，整體房價結構尚未動搖。」莊思敏指出。
台北跌0.6%、新北漲近兩成 價格兩樣情
從六都表現來看，台北市平均單價雖微幅下修，主要是受到萬華、文山等房價相對親民區域大量新案釋出的影響，使得整體均價拉低；反觀新北市則因受惠於北市房價高漲、素地取得不易，成為建商與購屋族移轉重心，帶動中永和、三重等熱區房價頻創新高，甚至出現每坪破百萬的指標案，撐起整體市價。
專家示警：預售市場浮現三大潛在風險
面對此波預售市場價量錯位現象，莊思敏提醒，準購屋族應提高警覺，特別留意以下三大潛在風險：
- 資金鍊緊繃風險：市場冷清導致銷售放緩，建商資金回流變慢，尤其是財務體質較弱的中小型業者，恐面臨資金斷裂、工程延宕甚至爛尾風險。
- 投資客拋售潮風險：投資客集中區域在面臨限貸與利率壓力下，可能掀起拋售潮，影響市場穩定。
- 高檔價差風險：目前預售屋價格普遍處於歷史高點，而交屋期動輒 3 至 5 年，一旦未來房價下修，購屋者恐將面臨價差虧損壓力。
在利空交織、市場觀望氣氛濃厚的時刻，預售屋價格是否真的能撐得住，仍有待時間驗證。消費者若有購屋計畫，應審慎評估個人財務與市場風險，避免落入「價格表面穩、風險暗藏」的陷阱。
