【房市觀點】房價修正期何時到來?
Yahoo奇摩房地產編輯部
Yahoo房市觀察員 / 廖一德(資深房產記者)
時序來到2022年,已經很少聽到「房價還會修正」的說法;不過近期又聽說一個有趣的說法,表示「少子化真正的威力在10至15年後房價才會修正」,朋友問我的看法,老實說我不認為這個原因有機會讓房價修正,理由不難理解的原因,仍然是市場自有排解到機制,畢竟現在的市場判斷還難以看到10年以後的事,而你,有需要要購屋的你,居然還要再等10年?
會有這樣的說法,主要來自於「後團塊世代的購買力下降」。也就是1946至1954年出生的戰後第一代,在台灣,我們稱之為3年級或4年級生;那幾年,台灣出生率最高、生產力最強,更堪稱是撐起台灣經濟奇蹟的黃金一代,出生率處於高峰。這個高峰大約維持至9年級後,後團塊世代出生率首次下降到20%以下的那群年輕人,目前大約處於大學時代,還沒有出社會。
換句話說,有人認為這群年輕人出社會後、需要購屋的年紀落在35歲上下,大約還需要10至15年的光景,屆時,他們不婚、不購屋,對於住宅市場的需求自然會下降。對於這樣的說法,我抱持懷疑的態度。
根據報導指稱,美國最大房屋平台Zillow曾研究顯示,房價漲、出生率就降低,該報告以全美國25~29歲婦女為樣本,房價平均每上升10%、生育率就下降1.5%。美國近年房價持續上漲,反觀台灣,出生率早就低於美國,房價同樣每年上漲幅度都高於10%。所以,若以當前世代觀察,出生率下降已久的台灣,房價何時才會緩和上漲?
另外再觀察一項重點、低利率的影響。就筆者投入房地產市場以來,利率就從未站上過2.5%以上,對比1990年代的8%、9%實在是低到不行;就算回到當初的高利率水準、房價確實會下降,不過相對來說,你的房貸負擔並不會讓你買房變得更容易,不信,你可以問一下你父母的看法。
更有甚者,銀行界逐漸傾向推出30年、甚至40年房貸,這不就是低利率下的貸款產物嗎?基於這樣的觀點,我傾向認為,就算10年後,房價也很難跌到你會買得起。
總結一下,筆者認為少子化是否會讓房價下跌,我持保留看法;或者說,近幾年台灣人出生率持續探底,但家戶購屋比卻成長,主要受到「貸款繳得起」以及「居住習慣改變」兩個因素。或許,那時候的社會人口結構,搞不好外勞二代會成為台灣的購屋主力也不一定。
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