炒房花招多!人頭買房灌水、車位假性降價…專家教你看清「眉角」

0
0cfe1d90 454e 11ee Bd6c 79d3f7abe14f

▲實價登錄美意是為了交易行情透明,但卻被有心人士操作案例不在少數。

Yahoo奇摩房地產編輯部
文/丁一芬

為了提升不動產交易資訊的透明度,2011年12月30日政府公布「地政三法」修正條文,於2012年8月1日施行「實價登錄」制度,施行後實務上出現不少亂象,經過通盤檢討及修法,「實價登錄2.0版」分別於2020年、2021年7月1日施行,最大改變是將預售屋納管。八月好宅報報深入實價登錄實務操作,揭開遊走灰色地帶的實登亂象,讓讀者一眼看穿,趨吉避詐。

2012年台灣實價登錄制度上路後,雖然讓房產資訊透明大幅度提升,但有制度就會有漏洞,仍有不肖人士會在價格上動手腳,利用有陷阱、被灌水價格,讓民眾被這些「虛價」所誤導,導致買賣房產時產生誤判,元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示,以市場常見的灌水虛價來說,利用AB約、裝潢加價、自己人作價、車位動手腳等方式最為常見,一般民眾如果查詢實價沒有多注意,就容易被誤導,以為房價都沒跌。

人頭買房灌水 媒體配合炒作

以AB約來說,常見的是「買方自備款不足與建商或屋主合意作價」,舉例來說,假設有間總價2千萬元的房子,銀行給的貸款成數為7成5,但買方自備款只有400萬,仍不足1百萬元,但建商或屋主配合將成交價改為2200萬,買方因此可貸得1650萬,較原先多貸了150萬,因此也不用再多籌出100萬也可以買房子,而且成交單價從每坪50萬提高到55萬。

這樣除了買房民眾樂意配合外,屋主也可以順利賣掉房子,建商也因此得以多賣一間房,但是後面接手的買方可能就會被不實的實價登錄價格欺騙了,不過,需提醒如果有AB約的狀況,是違法的,民眾可別輕易嘗試。

以自己人作價來說,有部分不肖建商會透過子公司或人頭來高價買房,藉此拉高整棟建案房價水準,民眾如果看到媒體報導「最高價」就以為該社區整棟都有此行情,就容易被此誤導,因為最高價跟其他樓層或戶別,實際價差可能非常巨大。

3f7d0e70-454e-11ee-aec7-2bd86702e6b1
▲不少人查詢實價登錄多半只看帳面行情,卻沒留意隱藏之細節。

降車位價 拉高房屋單價

從「車位價格做手腳」也是常見的方式,舉例來說,假設有一間35坪的房子,每坪50萬,車位的單價則是200萬元,這樣算起來總價約是1950萬,但建商可能在實價登錄上將車位的單價從原本的200萬調整至100萬,而房子本身扣除停車位後的價格就變成1850萬,以此計算,每坪單價就從50萬拉高到52.86萬元,藉此來拉抬房屋單價。

陳傑鳴表示,除了上述常見的方式外,建商將高樓層或條件較好的高價作對外宣傳,塑造高房價假象,還有實價登錄時,優先登錄成交單價高的戶別,而低單價成交戶則是延後登錄,這些也容易讓民眾查詢實價時出現誤判,需多加留心,另外,切記不要只看「最近成交價」,以免追高價被套牢。