賠售屋小心「帳面造假」裝虧損 房仲揭實價藏陰謀

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▲實價登錄造假花招多,消費者應多方查證。

Yahoo奇摩房地產編輯部
文/丁一芬

為了提升不動產交易資訊的透明度,2011年12月30日政府公布「地政三法」修正條文,於2012年8月1日施行「實價登錄」制度,施行後實務上出現不少亂象,經過通盤檢討及修法,「實價登錄2.0版」分別於2020年、2021年7月1日施行,最大改變是將預售屋納管。八月好宅報報深入實價登錄實務操作,揭開遊走灰色地帶的實登亂象,讓讀者一眼看穿,趨吉避詐。

實價登錄上路行之有年,不少人買房賣房都參考實價行情,然而實價登錄有助漲也有助跌效果,尤其購屋族看到賠售案例就見獵心喜,不過實登成交價除了反映部分市場行情以外,其實也成為避稅方式之一,尤其在房地合一稅上路之後,可觀察到部分實價登錄案件第二手價格不是維持平盤,甚至小賠出場,專家指出,參考實價資料時一定要參考周邊多筆行情,別只單看一筆。

「遠雄九五」賠錢案例 免繳房地合一稅

首度出現賠售案例的新北豪宅「遠雄九五」今年6月以總價8450萬元成交,扣除車位單價近60萬元,持有約3年大賠774萬元,像是這樣的案例除了繳納房屋買賣交易時的土增稅等,並不用繳35%的房地合一稅,因此有人看準這方式,會鋌而走險,逃掉房地合一稅的獲利所得課稅。

此外,還有作高實價登錄以利貸款,常見就是「買房送裝潢、家電」,元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示,以裝潢加價來看,主要房市不佳時,建商避免讓消費者或是已購屋者知道房價下跌,引起不必要的糾紛,因此,會利用「買房送裝潢、家電」的方式來「保價」,甚至還曾傳出讓購屋民眾可拿家電發票來退款的狀況,這些都是隱藏房價已下跌的資訊,而一般民眾如果查詢實價沒有多注意,就容易被誤導,以為房價都沒跌。

全球居不動產總監陳炳辰說明,需參考實價資料時還需要注意每筆資料的「交易明細」中「備註」欄位,確認有無特殊交易情形,避免受到特殊交易價格而誤判行情;而若購買的是預售屋建案,可先查詢實價網站上的預售屋成交資訊,假設在無同社區實價揭露資訊下,則可先蒐集附近的社區行情,以屋齡、樓層、坪數、配備接近的標的作為優先參考的依據。

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▲內政部針對實價登錄不實資訊祭出重罰,建議民眾別以身試法。

實登造假涉刑事

陳傑鳴指出,目前政府雖持續提升實價登錄的有效性與真實性,但仍有可提升改進之處,對於民眾來說,如果怕買到作價社區,建議若是買「成屋」,可上實價登錄網站參考同社區價格。

而內政部也提醒,申報價格不實屢不未改正者,將按每戶(棟)連續加重處30萬至100萬元罰鍰;另就申報不實涉《刑法》第214條使公務員登載不實文書罪部分,各地方政府亦會視個案情節主動移送檢調偵辦,民眾切勿以身試法。

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