房貸提前還清可以省利息?他30歲買兩間房 4提醒揭多數人不知的銀行遊戲規則

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如果手上有多餘的錢,到底該不該提前把房貸繳完?(圖/取自Pexels)

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責任編輯 / 趙鳳玲

簽約成交以後,沒想到才是一路辛苦的開始,因為從來沒有申請房貸經驗的我,開始四處奔波去不同的銀行,看能不能問到最高的成數、最長的年限,希望可以找到新的辦法,才能夠降低自己頭期款的負擔。

過去在影片裡常常採訪許多朋友,他們也分享申請貸款的辛苦,例如只是男女朋友,還不是夫妻關係,要向銀行說明這個房子是一起買的,每個月會共同償還多少錢,讓銀行相信你以後,才有機會貸款成功。

當然,如果你任職的公司招牌越大,越有機會獲得銀行的信任,像是電視台、媒體公司、航空公司、半導體公司、食品公司之類,只要是「鼎鼎大名」的牌子,一講出來大家都聽過的,這時候就相對比較不會被刁難和追問。

在申請貸款的過程中,我遇到了很多問題,因為我三年前從新媒體公司離職,自己成立工作室以後,一直都是「非固定薪水」,有時候有現金收入、有時候則是好幾個月才有一張支票,這些都不足以證明我的「固定月收」,後來行員提醒我有不同的方法:可以用所有的「財力證明」提出申請。

我問了三、四家銀行,決定雙管齊下都試試看。這邊也很建議大家不要只賭一家!因為你送件申請以後,等到銀行審核下來的時間大約要一、兩週,如果金額不符合你的期待,最後你反而因為繳款日期到了,被迫選了一個沒有這麼好的方案,你可能會因此後悔十年、二十年。

雖然能夠同時申請,但建議也不要超過三家,因為銀行端會去拉聯合徵信系統,也就是我們很常聽到的「拉聯徵」,因為一次一兩家拉聯徵可以被解讀為「貸款比價」,但如果拉聯徵次數過高,會被判定為「很常有借貸需求」而影響信用分數。

聯徵內容就包含我們印象中的:繳款紀錄、借款記錄、信用卡紀錄,他們會綜合評估你有沒有能力還款,而你也可以依據各家評估下來的條件選擇貸款的對象。

像當時我申請了不同家銀行,有一家居然規定,戶頭的餘額要先扣除頭期款,剩下的金額才能認列「財力」。這對我來說根本就是天方夜譚,如果我都已經把所有積蓄拿去買房了,我扣除頭期款還有這麼多錢的話,那我幹嘛不買更好的房子?

部分銀行為了更吸引民眾,也會推出「裝潢貸款」,讓你跟房貸一起申請,另外多借個200到300萬出來,同樣能夠提供寬限期,減輕許多首購族的壓力,購入新房比較沒有負擔、又能夠打造自己理想中的家。

最常有人問到寬限期如何選擇?所謂寬限期就是只要償還利息,不用償還本金加利息,通常寬限期最多可以到三年,讓你一開始把手上多餘的錢拿去添購傢俱、家電,也有許多年輕人選擇「牙一咬」不要寬限期,直接提前開始還款。

如果你現在問我要還是不要寬限期,我的選擇是「選越長越好!」,理由如下:

  1. 可以把手邊現有的資金拿去裝潢房子。
  2. 把提前繳款的錢拿去做更有效益的投資。
  3. 如果是以小換大的買主,可以減輕兩邊交屋的負擔。
  4. 請永遠記得,手邊的現金不能玩樂花掉,要拿去投資!

以前對於「利息」並不是如此有概念,在這條路上我也犯了兩個大錯,我至今也是有一點小後悔,如果我可以提早具備「理財概念」,我可能會重新做決定。

  1. 我一定會申請裝潢貸款:當時花了上百萬在裝潢,而且大部分的費用都只能用現金支付,也不能刷卡賺點數,當時一直想著「不要再貸款了!」後來才明白,原來適當的理財配置,其實才是更有效益的事,現在想要回去補申請裝潢貸款,都已經來不及了!
  2. 我不會提早還款:一開始有了利息概念,當時還未升息的房貸大約1.3%,但我想著市面上活存利息最高的網銀,最多也只有1.1%利息,錢不管怎麼樣存在外面都不划算,所以我每個月只要有結餘,就會打電話給銀行提早還款。

後來我上網看了許多專家和業界前輩的意見,才理解比起在這裡無腦償還貸款我應該要把手邊的錢拿去做更多有意義的理財配置,因為就算每個月多還幾萬元,雖然本金有降低,但是攤下來真的沒差多少。

舉個例:

A.有對小夫妻買了新房後,老公瘋狂加班、生活品質下降,就只是為了把三十年的貸款,變成二十七年還完。

B.有對小夫妻買了新房後,好好利用寬限期和房貸,拿去買穩健配息的股票,把生活過得更聰明更有質感,貸款一樣三十年還完。

以上兩個案例,你選哪一個?我選B!不用擔心貸款還不完,銀行都相信你可以還完了,那你還在怕什麼?確實我們以前真的很害怕,覺得身上一直背負貸款的壓力和負擔,但其實好好規畫手邊的財產,就能夠妥善運用。

說實話,我到現在都還在後悔當時提早還款,以及沒有申請裝潢貸款,雖然我不是數學家,但我知道如果手邊還有多的錢,一定可以拿去做更好的配置跟利用。我希望可以把這樣的經驗分享給大家,手上有錢的人最大!

你可能會想,「有錢就快點還錢,不要欠錢!」如果你一直抱著這樣的想法,可能很難有機會致富,最多只能活得剛剛好而已,因為你一定聽過一句話,「有錢人都到處欠錢的!」

理財班主任語錄:

$如果你一直抱著「有錢就快點還錢,不要欠錢!」的想法,可能很難有機會致富,最多只能活得剛剛好而已。

$手上現金真的不要浪費,一定要拿去做更有效的配置!

作者介紹|關韶文 關關

樂觀、上進的媒體工作者,更身兼主持人、創作者、KOL、YouTuber、Podcaster等多重身分。

在專注媒體本業之餘,更積極開拓斜槓收入,在30歲時名下已有兩間房。他在YouTube和Podcast頻道分享淺顯易懂的理財知識,廣受小資族好評。著有《不要羨慕別人花開得早,要努力讓自己花開得好!》。

本文經授權轉載自如何出版《趕走窮人思維,靠自己成為富一代:你阿公都看得懂的理財書!》(原標題:房貸路上,我犯了兩個大錯!)

(原始連結)

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