低總價小宅是「毒藥」還是「解藥」？專家揭四大陷阱，買錯恐讓你後悔一輩子！
小宅看似購買門檻低，其實魔鬼藏在細節裡，仍藏有不少風險
作者：鉅軒代書
在房價高漲的時代，低總價的小宅建案因其看似較低的入門門檻，成為許多購屋族的首選。然而，房產專家提醒，小宅市場「魔鬼藏在細節裡」，潛藏著不容忽視的四大隱藏風險。若購屋族未能審慎評估，恐將陷入「迷人的數字迷宮」，最終住進去才後悔莫及。
風險一：總價低，單價卻驚人，小心買到「新高價」！
許多購屋族在預算有限的情況下，容易只關注總價而忽略單價。中信房屋內湖AIT加盟店專案經理黃立明指出，小宅換算成單價後，往往會從「親民價」搖身一變成為「新高價」。他舉例，兩間條件相似的兩房物件，小坪數的單價可能比中坪數的還貴上數萬元。因此，購屋前務必仔細試算單價，並與周邊同類型產品進行交叉比價，才能判斷是否買到「行情價」或「最高價」。
風險二：貸款成數低，自備款壓力大，資金恐面臨考驗！
在當前升息、資金緊縮的環境下，小坪數產品的房貸審查趨於嚴謹。公股行庫放款主管透露，15坪以下的小宅貸款成數可能腰斬至5~6成，即使是15至25坪的物件，也難與一般住宅相比。 這意味著，購買小宅需要準備更多的自備款，對於財力不充裕的購屋族來說，無疑是雪上加霜。
風險三：空間規劃不易，廣告話術藏玄機，實際居住恐不便！
市場上常見「16坪做2房」、「20坪做小3房」的廣告標語，但消基會房屋委員會召集人張欣民提醒，眼見不一定為憑。 若以公設比30%計算，16坪的房子實際室內坪數僅約11坪，要在如此小的空間內實現客餐廳、廚房、臥室、衛浴、陽台等「五臟俱全」的規劃，實際居住起來恐有諸多不便，與廣告或實品屋的想像存在落差。
風險四：收納困難，裝潢成本恐墊高，荷包大失血！
小宅空間不足，如何透過裝潢「隱惡揚善」成為必修課題。青川空間設計創辦人林偉珩表示，小宅裝潢常需利用隔間牆、玻璃隔間營造穿透感，或藉由複合機能櫃體、畸零空間增加收納，以追求最大坪效。 然而，小宅裝潢並非萬靈丹，且可能面臨施工難度高、工期延長、家具需量身訂做等問題，導致裝潢成本甚至高於一般住宅的1-2成。
小宅轉手性分析：六都熱絡，非六都需留意！
儘管存在上述風險，小宅的交易量近年來仍穩定增長。根據內政部不動產資訊平台統計，2022年第一季全國25坪以下小宅交易量達15,993筆，相較十年前成長逾七成。其中，六都的小宅交易量高度集中且增幅顯著，尤其桃竹、高雄更成長逾一倍。
然而，一旦走出六都，小宅交易量則隨之遞減。 這提醒微型住宅購屋族，若小宅自身條件不突出，或周邊缺乏人口、就業等紅利支撐，未來轉手性恐大打折扣，務必審慎評估。
