作者：鉅軒代書

銀行說核准了，為什麼還是拿不到錢？

買房最令人焦慮的，不一定是銀行不願意核貸，而是銀行明明已經通知「貸款核准」，卻遲遲沒有把錢撥下來！

對準備交屋的購屋族來說，這可能是一場與時間賽跑的資金危機。

原本以為房貸已經順利過關，建商也通知準備辦理交屋，卻因銀行對保、產權移轉、抵押權設定或撥款作業尚未完成，導致原本預計的付款時間出現落差。

2026年9月，市場再度傳出部分銀行房貸審核及排撥時間可能拉長至1～3個月，甚至有個別案件等待更久的情形，引發購屋族關注。

不過金管會於2026年9月27日表示，經向銀行了解，目前房貸業務正常受理，並未發現普遍暫停收件或延遲排撥，也沒有銀行普遍排撥至2027年的情況。部分案件等待時間較長，可能與建商交屋時程、客戶資金需求及個別作業安排有關。

另一方面，國立政治大學不動產研究中心於2026年10月13日發布的第三季房市趨勢報告，也指出受到新屋交屋潮及銀行房貸額度控管等因素影響，市場確實有部分銀行審核及排撥時間延長的現象。

這代表什麼？

1. 銀行有沒有額度
2. 個別案件審核速度
3. 實際撥款時間

是三件不同的事情。

尤其買預售屋、成屋或中古屋時，若沒有提前安排貸款進度，一旦銀行撥款日與買賣契約付款期限錯開，就可能面臨遲延利息、違約金，甚至交易糾紛。

• 究竟房貸流程要多久？
• 銀行核貸後還要等幾天才能拿到錢？
• 買方又該如何避免交屋卡關？

以下整理房貸申請流程、5大關鍵時間點及提高核貸成功率的方法，讓購屋族提前做好資金準備。

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房貸核准不等於撥款！先搞懂銀行房貸7大流程

許多首購族容易將「銀行核准房貸」視為貸款已經完成，但實際上，銀行核貸只是授信審查階段的結果，後續還有對保、產權移轉、抵押權設定及撥款等程序。

一般房貸流程可以分成7個階段：

房貸流程	主要作業內容	參考時間
選擇銀行	比較利率、成數、年限及方案	依個人安排
申請送件	填寫申請書、提供身分及財力資料	約1～2天
徵信與鑑價	查詢信用、收入、負債及房屋價值	約2～4天
銀行審核	核定貸款額度、利率及還款條件	約5～7天
對保簽約	確認貸款條件、簽署借款契約	約1～2天
抵押權設定	辦理產權及銀行抵押權設定	約1～3天
正式撥款	完成銀行撥款條件後匯出款項	約1～2天

以上為一般作業流程的概略參考，部分程序可以併行或因案件性質而不同，並非銀行承諾的標準時程。預售屋還涉及建商、地政士及產權移轉作業，實際時間可能更長。

🔍 為什麼核貸後還要等？

主要原因在於銀行必須確認貸款契約、擔保品及抵押權設定等條件均已完成。

例如：

• 核貸：銀行同意提供貸款，並核定相關授信條件。
• 對保：借款人與銀行確認貸款內容，簽訂借款契約。
• 抵押權設定：透過地政登記程序，將不動產設定抵押權給銀行。
• 正式撥款：符合契約及銀行作業條件後，才會辦理資金撥付。

尤其預售屋交易，依預售屋買賣定型化契約第19點，原則上須於產權移轉登記完竣，並由金融機構設定抵押權後，才辦理貸款撥付予賣方。

因此買方一定要記住：銀行核貸只是取得貸款資格，不代表房貸已經入帳，更不代表隔天就能完成交屋。

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銀行房貸遲遲沒撥款？買方必須掌握5個關鍵時間點

買房不是只要關心利率及貸款成數，真正容易發生問題的，往往是銀行作業時間與買賣契約付款期限之間的落差。

以下5個時間點，建議購屋族提前確認。

1️⃣ 簽約購屋後，立即開始申請房貸

不少購屋族習慣等到建商通知交屋，才開始找銀行申請房貸。

但銀行審核並非只看薪資收入，還需要確認申貸人的信用紀錄、負債狀況、工作收入，以及房屋本身的擔保品價值。

如果房屋涉及特殊產權、屋齡較高、共有持分或其他鑑價疑慮，審核時間可能進一步拉長。

購屋族應注意：

• 提前比較至少2家銀行的房貸方案。
• 先確認自身信用、負債及收入條件。
• 準備薪資轉帳、所得清單及其他財力證明。
• 確認銀行是否正常收件，以及預估審核時間。
• 預售屋應留意建案預計取得使用執照及交屋時程。

溫馨提醒：不要等到建商通知交屋，才第一次向銀行詢問房貸。

2️⃣ 銀行鑑價及核貸通知

房貸送件後，銀行會進行信用審查與房屋鑑價，再依照申貸人的還款能力及擔保品條件決定核貸內容。

這時候要注意，銀行核貸金額不一定等於購屋族原本預期的貸款金額。

例如：

假設購屋總價為1,500萬元，買方原本預期銀行可以貸款8成，也就是1,200萬元。

但銀行經過鑑價及授信審查後，只願意核貸1,050萬元，買方就會產生150萬元的資金缺口。

項目	金額
房屋成交總價	1,500萬元
原預期貸款8成	1,200萬元
銀行實際核貸	1,050萬元
貸款不足差額	150萬元

這時候不能只看銀行有沒有核准，更應確認：

• 最終核貸金額是多少？
• 貸款成數是以成交價還是銀行鑑價作為計算基礎？
• 利率及貸款年限是否符合預期？
• 是否有寬限期？寬限期多久？
• 是否還需要補件或其他審查？

尤其購買預售屋時，應特別留意契約第18點的貸款不足額處理規定，依不足原因及雙方可歸責事由，判斷後續付款方式。

3️⃣ 核貸後完成對保及簽約

收到銀行核貸通知後，接下來通常就是安排對保。

對保是銀行確認借款人身分、貸款條件及契約內容的重要程序。

買方應逐項確認：

對保確認項目	注意事項
貸款金額	是否與原先核貸通知相同
貸款利率	固定或機動利率、計息方式
還款年限	20年、30年或其他年限
寬限期	是否核准及適用期間
每月月付金	是否符合家庭負擔能力
相關費用	開辦費、設定費及保險費等
撥款條件	尚須完成哪些程序及文件

特別重要的是：對保時就要問清楚預估撥款日期。

如果銀行表示還需要等待內部作業、產權移轉或其他文件，應進一步確認預計完成日期，不要只得到「之後會撥款」這種模糊答覆。

建議保留銀行通知、電子郵件或其他書面紀錄，以便後續與建商協調。

4️⃣ 產權移轉、抵押權設定及正式撥款

這是整個房貸流程最重要的階段之一。

尤其購買預售屋，通常需要由建商、銀行及地政士協調辦理相關程序。

大致流程如下：

🏠 預售屋房貸撥款流程

1. 銀行核貸及完成對保

   確認貸款金額、利率及契約條件。

2. 準備產權移轉文件

   由建商及地政士準備登記所需資料。

3. 辦理土地及建物所有權移轉

   依法及依契約辦理相關登記。

4. 辦理銀行抵押權設定

   由銀行取得約定的抵押權保障。

5. 銀行完成撥款審核

   確認相關條件及文件均已符合要求。

6. 正式撥款給賣方

   依契約約定完成資金支付。

這裡有一個購屋族容易忽略的重點：完成對保，不等於產權移轉已完成；完成抵押權設定，也不代表銀行一定在當天立即撥款。

如果銀行尚有內部核對、文件補正或撥款作業，仍可能需要等待。

因此建議買方在辦理抵押權設定前，就先向銀行確認最後撥款條件及預計作業時間。

5️⃣ 建商付款期限及正式交屋日

這是最容易引發購屋糾紛的階段。

尤其預售屋買方，必須注意建商通知交屋的期限、契約付款日期，以及銀行實際撥款日是否一致。

依據預售屋買賣定型化契約應記載事項：

• 所有權移轉：原則上應於取得使用執照後4個月內備妥文件，申辦相關稅費及權利移轉登記。
• 通知交屋：建商應於取得使用執照後6個月內通知買方進行交屋。
• 買方配合：依契約約定期限辦理交屋、繳清應付款項及完成相關手續。

如果銀行撥款時間晚於建商通知的付款期限，買方就應立即處理，不要等到付款期限過了才開始協商。

建議提前完成3件事：

1. 向銀行確認正式撥款日期，並確認是否有尚未完成的條件。
2. 主動通知建商及承辦地政士，說明目前銀行作業進度。
3. 如有延期需求，應在付款期限前提出書面展延申請，並取得建商同意及新的付款期限。

要特別注意，銀行作業延遲不代表買賣契約的付款期限會自動延長，雙方仍應依契約約定及實際協議處理。

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銀行撥款延遲會違約嗎？每日萬分之二利息怎麼算？

買方最擔心的問題，就是銀行還沒撥款，建商卻已經開始計算逾期付款利息。

以預售屋定型化契約為例，第9點「逾期付款之處理方式」有明確規範。

買方逾期達5日仍未繳清期款，原則上應就逾期款項，按每日萬分之二計算遲延利息。

📌 遲延利息計算範例

假設買方有1,000萬元期款尚未繳納：

項目	計算結果
逾期期款	1,000萬元
每日遲延利率	萬分之二
每日遲延利息	2,000元
遲延30天	60,000元
遲延60天	120,000元

計算公式：1,000萬元 × 0.02% × 30天＝60,000元​

也就是說，若1,000萬元期款遲延30天，依上述計算方式，遲延利息就可能達到6萬元。

⚠️ 逾期多久可能被解除契約？

這裡更要注意的是，逾期5日並不代表建商就能直接解除契約。

依預售屋定型化契約第9點，買方逾期達5日，可能開始產生遲延利息；但進一步涉及違約處理，還有其他條件。

例如：逾期達2個月，或使用執照核發後1個月仍未繳清期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催繳，送達後7日內仍未繳納，才可能依契約違約處罰規定處理；賣方同意緩期支付者則另當別論。

至於違約金，預售屋定型化契約第24點規定，買方違反付款條件及方式時，賣方得依契約約定計算違約金，最高不得超過房地總價15%，而且沒收金額不得超過買方已繳價款。

因此不能將「逾期5天」直接解讀為「房屋會被解約」或「立即被沒收15%價款」。

實際仍須檢視契約內容、催告程序及個案事實。

購屋族最重要的原則：不要因為銀行還沒撥款，就放任付款期限逾期。應提前提出協商，並留下書面證明。

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如何提高房貸核貸成功率及貸款成數？掌握2大關鍵

除了避免銀行撥款延遲，購屋族在申請房貸前，也應該提前改善個人財務條件及房屋擔保品條件。

銀行核貸並不是只看薪資高低，而是綜合評估借款人的還款能力、信用風險及不動產價值。

1️⃣ 改善個人信用及財務條件

銀行評估房貸時，通常會檢視借款人的收入來源、負債比例、信用紀錄及資金往來情況。

建議從以下5個方向改善：

改善方向	具體做法
維持良好信用	信用卡按時繳款，避免逾期及信用不良紀錄
降低負債比例	優先清償高利率信用貸款及不必要的分期負債
穩定收入紀錄	保留薪資轉帳、扣繳憑單及所得資料
增加財力證明	提供存款、投資資產、所得清單及其他合法財力證明
維持銀行往來	讓收入及資金流向具有合理、可查證的紀錄

特別提醒，自營商、公司負責人及收入以現金為主的工作者，最好提前整理營業收入、報稅資料、銀行存摺及財務報表，讓銀行能夠確認實際還款能力。

2️⃣ 提升房屋擔保品條件

房屋本身的價值，也是銀行決定貸款成數的重要因素。

銀行通常會考量以下條件：

• 房屋地段：是否位於交通便利、生活機能成熟的區域。
• 房屋屋齡：屋齡及建物結構是否符合銀行授信條件。
• 房屋現況：是否有違建、增建或其他影響鑑價的情形。
• 產權完整性：是否涉及共有持分、產權爭議或特殊登記。
• 市場行情：周邊實價登錄、相似物件成交價格及市場流通性。

要特別注意，房屋成交價格不一定等於銀行鑑價。

例如：買方以1,500萬元購買房屋，但銀行鑑價只有1,350萬元，即使銀行願意提供8成貸款，計算基礎也可能是銀行認定的擔保品價值，而不是買方支付的成交價格。

因此購屋前就應該預留貸款不足的資金空間，不要將所有資金都投入頭期款。

溫馨提醒： 提高貸款成數沒有保證成功的方法，最重要的是讓個人還款能力與擔保品條件都能符合銀行授信標準。

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房貸撥款前還要準備什麼？購屋族必看4項注意事項

銀行核貸後，除了等待撥款，還有一些容易被忽略的細節。

1. 準備充足的自備款及交屋資金

買房並不是準備好頭期款就結束，還要支付契稅、印花稅、登記規費、代辦費、貸款相關費用及其他交屋支出。

建議提前製作完整資金表，將自備款、稅費、裝潢費及預備金分開計算。

2. 確認房屋火險及地震基本保險

銀行辦理房貸時，通常會要求依授信條件辦理住宅火災保險及地震基本保險，並依契約安排保險權益。

購屋族應確認保險承保範圍、保險期間及保費負擔，避免影響後續撥款程序。

3. 不要在核貸後任意增加負債

部分購屋族在房貸核准後，可能又申請信用貸款、汽車貸款或大量使用信用卡分期。

但銀行在正式撥款前，仍可能依契約及內部授信程序確認相關條件。

如果財務狀況出現重大變化，可能影響原先核定的貸款條件。

4. 不要將銀行口頭承諾當成正式撥款保證

建議將銀行核貸通知、對保紀錄、補件通知及預估撥款日期妥善保存。

如果撥款時間有變動，應要求銀行說明原因，並確認下一個作業節點。

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房貸流程常見問題FAQ

以下整理購屋族最常搜尋的房貸問題，幫助首次購屋者快速掌握重點。

Q1：銀行房貸核准後，多久可以拿到錢？

一般而言，完成對保、必要文件及抵押權設定後，銀行還需要進行撥款作業。

若文件齊全、產權清楚且沒有其他特殊條件，部分案件可能在數個工作天內完成，但實際時間依銀行、案件及交易類型而不同。

預售屋還需要配合建商及地政士辦理產權移轉，因此不能直接以一般成屋房貸的作業時間推算。

Q2：房貸審核通常需要多久？

一般房貸從送件、徵信、鑑價到核貸，順利的案件可能約需1～2週，但這並非所有銀行的固定時程。

如果涉及特殊產權、收入證明不足、補件或銀行內部作業安排，審核時間可能延長。

建議申貸前直接向承辦銀行確認預估審核時間。

Q3：銀行已經核貸，還有可能不撥款嗎？

有可能。

核貸後仍須符合借款契約、擔保品設定及銀行撥款條件。

例如：

• 尚未完成抵押權設定。
• 產權移轉程序尚未完成。
• 尚有必要文件未補齊。
• 申貸人財務狀況出現重大變化。
• 原核貸條件或撥款前提尚未完成。

因此核貸通知不能直接視為款項已經確定到帳。

Q4：銀行房貸撥款延遲，可以要求建商延期交屋嗎？

可以提出協商，但不代表建商一定必須同意。

買方應在付款期限前，以書面向建商提出展延申請，並附上銀行核貸通知、承辦人說明或預計撥款日期等資料。

如果建商同意延期，應進一步確認新的付款日期、遲延利息及其他相關約定，避免只有口頭承諾。

Q5：房貸成數不足怎麼辦？

首先應確認銀行鑑價、貸款條件及成數不足的原因。

如果是預售屋，應檢視買賣契約第18點，依貸款不足原因及可歸責於買方、賣方或雙方均不可歸責的情況，確認差額如何處理。

必要時可以評估其他銀行方案，但應先確認是否需要重新徵信、鑑價及對保，並計算可能增加的利息與費用。

Q6：房貸核准後，可以再換銀行嗎？

原則上可以評估更換貸款銀行，但必須考量原交易契約、撥款期限及已進行的作業程序。

尤其預售屋買方，應注意契約第18點的貸款約定及辦理對保期限。

若要更換銀行，最好先取得新銀行的明確承作意願及預估作業時間，再決定是否更換，避免原銀行停止作業，新銀行卻還沒完成審核。

Q7：房貸撥款前可以再申請信用貸款嗎？

不建議貿然增加負債。

因為銀行仍可能依核貸條件及授信程序檢視借款人的財務狀況。

如果在撥款前增加信用貸款或其他負債，可能影響銀行對還款能力的判斷，甚至需要重新確認貸款條件。

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結論：買房不只要確認核貸，更要確認「錢何時到帳」

銀行房貸核准，不代表購屋流程已經完成。

從申請送件、信用審查、房屋鑑價、核貸通知、對保簽約，到產權移轉、抵押權設定及正式撥款，每一個環節都可能影響最終交屋時間。

尤其2026年房貸市場仍受到銀行授信條件、交屋量及個案作業安排影響，購屋族更應該提前規劃資金時間表。

鉅軒代書提醒，買房前除了比較銀行利率與貸款成數，更應該掌握以下5件事：

1. 提早申貸：不要等到交屋通知才開始找銀行。
2. 確認核貸：確認最終額度、利率及貸款條件。
3. 追蹤對保：確認文件是否齊全及後續作業進度。
4. 掌握撥款：確認產權移轉、抵押權設定及正式撥款日期。
5. 保留紀錄：若銀行作業延遲，提前與建商協商並取得書面同意。

買房真正的安全感，不是銀行告訴你「核准了」，而是確認資金能在契約期限內順利到位。

提早做好規劃，才能避免因為房貸撥款時間差，讓原本值得期待的交屋日，變成一場違約風險。

本文為房貸及不動產交易知識整理，個別銀行授信條件、貸款撥付時間及買賣契約權利義務，仍應以正式契約、銀行通知及相關法令為準。