百萬裝潢真能換120萬房價？賣房前「裝修抉擇」成屋主最大難題
賣房前要不要裝潢，沒有標準答案，關鍵在於屋況、區域市場與目標買方。
作者：有朝代書
近期房市交易熱絡，不少屋主打算趁勢出售手中房屋，卻面臨一道艱難選擇：
該直接以現況出售，還是該先花錢裝潢，墊高售價？
一名網友在臉書社團提問：「賣中古屋前，該先花100萬裝潢，再把售價拉高120萬嗎？」引發正反方激烈辯論，也反映出當前賣屋者的普遍焦慮。
直接賣 VS 裝修賣：利弊一次看懂
選擇一：以現況出售
- 優點：省下裝潢資金與監工時間，可快速進入銷售階段，對資金有限的屋主風險較低。
- 缺點：買方容易因屋況老舊，在心中自動砍價，且房屋吸引力不足，可能拉長銷售週期。房仲指出，買方估算的裝修成本往往「比實際更高」。
選擇二：裝潢後再出售
- 優點：第一印象佳，能吸引更多潛在買方看屋，網路點擊率通常較高，有助加速成交，且有機會賣到更好的價格。
- 缺點：若裝潢風格過於獨特，反而可能嚇跑買家。且需先行投入大筆資金，並承擔裝潢期間的空置成本，回收存在風險。
裝潢成本飆漲！投資報酬率抓1.2至1.5倍是關鍵
近年因工缺料漲，裝潢成本大幅上升。室內設計一坪動輒數萬，整屋翻新百萬起跳已是常態。業內人士分析，裝潢投入的資金，必須反應在房價中。
若決定裝潢，應以 「大眾化」、「簡約」 風格為安全牌，避免奢華歐風或強烈工業風等個性化設計。更重要的是，裝潢總費用盡量不超過房屋總價的10%，且預期投資報酬率落在1.2至1.5倍之間較為合理。
「輕整理」勝過「重裝潢」！三大低成本加分術
對於多數屋主，專家更推薦「重點整理」的折衷方案，成本低、效益高：
- 徹底清潔與粉刷：將家具清空、雜物整理，並全室重新粉刷，是CP值最高的投資，能立即提升屋況視覺感受。
- 申請坪數補登與拉皮：針對老舊公寓，可花費約3000元補登未登記坪數，讓權狀更透明。若能爭取社區外牆拉皮或整修公共梯間，更能大幅提升建築外觀價值。
- 提供房屋檢測證明：主動出示無輻射、非海砂屋的檢測報告（檢測費約數千元），能有效取得買家信任，減少議價糾紛。
買方怎麼看？裝潢屋合理溢價範圍抓1-2成
對於裝修過的房子，買方該如何出價才合理？
建議買家應先查詢實價登錄，了解區域行情。裝潢屋的合理溢價範圍，最好控制在總價的10%至20%以內。例如區域行情1000萬，裝潢後的售價在1120萬至1240萬間較為合理。
結論：沒有標準答案，只有最適策略
賣房前是否裝潢，沒有標準答案。屋主應考量自身資金、房屋所在地段、目標客群及市場當前偏好。
最重要的原則是：無論裝潢與否，都要讓房子呈現出「被好好對待」的狀態。
買家看屋時的第一眼：乾淨、整潔、明亮的屋況，永遠是打動買心的第一步。建議售屋前，可先諮詢專業房仲進行市場評估，量身訂做最適合的銷售策略。
