竹北房價超越新北?寶佳新竹高鐵新案喊到7字頭 張金鶚直指:房市瘋狂炒作再現!

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近年來竹北房價交易越來越高,自2021年房價飆漲以來,建商也不斷上調預售屋價格。(圖片來源/信傳媒編輯部)

信傳媒
記者 / 葉佳華

有推案王之稱的寶佳機構,旗下的寶佳建設位於竹北高鐵站旁的預售案20日已正式開賣,沒想到開賣首日反應熱烈,網路上開始瘋傳接待中心現場大批排隊人潮的照片,甚至傳出打算封盤、調漲價格。據了解,該案每坪開價上看7字頭,企圖挑戰新竹房價天花板。

近年來竹北房價交易越來越高,自2021年房價飆漲以來,建商也不斷上調預售屋價格。(圖片來源/信傳媒編輯部)

但《信傳媒》實際致電至接待中心求證,業者對於價格、銷售情況、是否封盤調價皆三緘其口,低調不願對外回應。

事實上,該案在未公開銷售之前,年初在網路上就傳出已展開潛銷、開價可能上看每坪60萬元等各種傳聞,當時還曾引發業者緊急出面澄清,表示該建案尚未開賣、也未透過第三方及他人預約,將保留法律追訴權。

新竹高鐵站旁某預售案上周六(20)日開賣,要價上看7字頭,但現場看屋人潮依舊爆滿。(圖片來源/翻拍自竹北高鐵網路社群)

寶佳竹北案高樓層上看7字頭

《住宅週報》社長陸敬民觀察,現階段竹北當地的預售案還是偏向靜悄悄、低調銷售,在媒體上也不會有太大的動作,因為就怕引起市場側目,但反觀,竹北寶佳案卻非常不一樣,業者不僅在現場備有早餐、茶點,同時也開放民眾攜家帶眷一起來賞屋,公開銷售走的比較像是「百貨周年慶」的模式,這也是過去常見的一種銷售方式。

由於通常在建案銷售實務上,買賣雙方的成交價格攻防會從開價逐步往下,例如開價減X萬、開價打X折的方式,最後談定為成交價,但從竹北寶佳案的價格變動來看,卻似乎並非如此。

一名當地房產人士指出,據了解,該案在正式公開前,代銷業者「CALL客」時,多少已經先透露價格區間,開賣前一天不少房仲、當地人士、接獲通知買房的消費者也大致得知價位可能落在每坪68~72萬元,但沒想到竹北寶佳案的現場價格在第一天就已經逆勢上揚,甚至高樓層也喊到70多萬元。

陸敬民則認為,寶佳竹北案最快本周末即將迎來已購戶簽約,若是簽約情況相當理想,等於是價格「站上又站穩」7字頭,屆時可能成為該區開價的主流價格,「預料現階段在竹北高鐵特區有土地的建設公司,未來開價也不會客氣。」

張金鶚直指:房市瘋狂炒作再現!

不過,房產專家、政治大學地政系退休教授張金鶚則在臉書上轉貼來自接待中心的現場照片,怒斥房市如此瘋狂炒作再現!他更提出諸多質疑,例如,真正買房自住者敢如此瘋狂搶購嗎?還是大部分是投資客?甚至業者製造亂象,讓購屋者恐慌的行銷手法?

張金鶚直指,難道中央及地方政府可以視而不見此現象嗎?不用立即積極稽查購屋及業者的交易契約及資金來源嗎?換言之,此亂象明顯造成房市恐慌,影響正常交易行為;政府還能坐視「平均地權條例」修法繼續延宕嗎?如此縱容房市炒作,誰該負責?誰是主謀?誰是幫兇?人民有權利要知道!

寶佳告別區域地板價定位

值得思考的是,寶佳機構向來在區域內就是靠著便宜的市場地板價、以量取勝,每坪單價硬是可以比周邊建案還能便宜每坪1、2萬元,吸引不少首購族,但如今寶佳位於新竹高鐵站旁的建案卻是開價上看7字頭,試圖挑戰竹北預售案的新高價,震撼不少同業。

一名在地房產業者分析,過去寶佳也曾經想要透過地段,規劃換屋、豪宅的產品,舉例像是位於新竹市東區的「十里靜安」,當時規劃坪數60坪以上、甚至超過百坪的產品,但當時大環境、消費者認知,難以迎合買方,以致於寶佳往中、高階產品的方向沒有很成功。

該名人士指出,寶佳機構身為軍團,也在全台各地展開獵地,每年手上的庫存量水位約1.2萬戶,維持固定庫存去化、獵地的節奏跟速度,但這兩年由於疫情關係,房產卻越燒越旺,導致庫存出現不足,而寶佳的因應方式除了回歸先建後售路線、延長庫存去化之外,另一個方式就是調漲價格。

最經典的例子就是,寶佳旗下鴻築建設在2020年推出竹北高鐵特區新案「竹科滙」,從起初均價約莫每坪30萬元,但該建案一路賣了約1年,最後約莫賣到每坪48萬元左右,由於該案位於鄰近新竹高鐵站,儘管價格上漲還是有消費者願意買單。

據了解,寶佳機構上一次開出區域預售案天花板價的紀錄,並不在新竹,而是位於台南東區平實營區重劃區,先前寶佳機構旗下和宜建設推出「世界·巨星」,從3字頭賣起,最高價則來到5字頭,當時在該區域也同樣挑戰市場新高,直到豐邑機構旗下的浩瀚開發也插旗該區,開價更打出6字頭,再次震撼市場。

新竹精華地稀缺,消費者追不上價格只能到外圍

今(2022)年下半年寶佳機構在竹北周邊,除了有高鐵特區附近的「寶佳奇磊」、「合新詠遇」、「和發一森峰」3案之外,另外還有位於西區的「櫻花聚」。

陸敬民也說,新竹目前沒有新的區段徵收及公辦重劃區,這個問題很要命,在沒有新的土地釋出的情況下,造成每當精華地區釋出新案,消費者想買房往往只能追價,否則就只能沿著更外圍的地方看屋。

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