🏠 房貸抵押權設定是什麼？

設定金額、費用、順位與撥款流程一次看

作者：有朝代書

申請房貸時，很多人以為「核貸＝拿到錢」，但其實真正撥款前，還有一個關鍵動作——抵押權設定。

更讓人困惑的是：

• 👉 明明貸款 1,000 萬
• 👉 設定金額卻寫 1,200 萬

這一瞬間，很多人心裡都會冒出一句話：「我是不是多欠銀行 200 萬？」

先給你答案👉 沒有，你沒有多借錢。

但這背後的邏輯，才是你真正該懂的。

🔍 抵押權設定是什麼？

把房貸想像成一場「風險交換」：

• 👉 銀行給你錢
• 👉 你用房子當保證

這個「保證」，就是法律上的：抵押權

• ✔ 房子還是你的
• ✔ 可以住、可以用、可以出租
• ✔ 但如果不還錢 → 銀行可以優先拍賣清償

📌 重點一句話：房子是你的，但優先還款權是銀行的

🤯 為什麼設定金額比貸款金額高？

這裡是整篇最重要的核心👇

銀行用的不是「一般抵押權」，而是：👉「最高限額抵押權」

意思是：這個設定金額，不只是擔保本金，而是包含👇

1. 本金
2. 利息
3. 遲延利息
4. 違約金
5. 相關費用

📊 用一個簡單例子講清楚

假設：

• 房貸核准：1,000 萬
• 抵押權設定：1,200 萬

那代表：

📌 關鍵觀念：

• 👉 設定金額 ≠ 欠款金額
• 👉 你還是只需要還 1,000 萬（加利息）

💰 房貸抵押權設定費用怎麼算？

很多人忽略一件事：👉 費用是用「設定金額」算，不是貸款金額！

📊 費用結構

📊 試算（貸款1000萬）

• 設定金額：1,200 萬
• 登記費：12,000 元

👉 這也是為什麼設定金額越高，費用越高

⏳ 房貸撥款流程

你以為流程是：👉 核貸 → 撥款 ❌

實際是👇

📌 正確流程

1️⃣ 銀行鑑價
2️⃣ 房貸審核
3️⃣ 通知核貸
4️⃣ 對保簽約
5️⃣ 抵押權設定（關鍵）
6️⃣ 銀行確認
7️⃣ 才撥款 💰

📌 重點：👉 沒有設定完成 → 銀行不會放款

🧠 第一順位 vs 第二順位

房屋可以有多個抵押權，但有順序👇

🥇 第一順位

• 銀行最愛
• 拍賣優先拿錢

🥈 第二順位

• 民間二胎貸款常見
• 風險較高

📊 舉例

房屋拍賣 1,000 萬：

• 第一順位：800 萬 → 先拿
• 第二順位：300 萬 → 只能拿剩下 200 萬

👉 這就是為什麼二胎利率比較高

⚠️ 5個你一定要知道的重點

1. ✔ 設定金額高，不代表你多借錢
2. ✔ 抵押權是擔保，不是轉移所有權
3. ✔ 費用是用設定金額算
4. ✔ 沒設定完成，銀行不撥款
5. ✔ 房貸還清後，不會自動塗銷

❗ 很多人忽略：房貸繳清≠結束

還完貸款後：👉 抵押權「還在」

你還要做👇

• 向銀行申請清償證明
• 辦理抵押權塗銷

👉 才算真正「乾淨產權」

免費房貸評估與諮詢

如果你正在煩惱：

• ✔ 房貸可以貸多少？
• ✔ 是否能申請二胎？
• ✔ 哪家銀行利率最低？

讓專業幫你算清楚，而不是自己猜。

📞 免費貸款諮詢：0918-700-055
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（非服務時間可先加 LINE 留言，將於營業時間回覆）

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