土地太值錢了!地主與建商合建分屋 收了差額價款就要報房地合一稅

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地主與建商合建分屋,要留意報繳房地合一稅規定。廖瑞祥攝

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作者 吳馥馨

台北國稅局今(14)日表示,個人如果拿2016年以後取得、適用房地合一稅制的土地,與建商商討都更,並依循合建分屋方式換回房屋,但因土地價值非常高,建商還要額外支付了一筆差額價款,那麼這筆「差額價款」就要申報房地合一稅。

依照出售房地合一稅制,個人若出售該制度適用範圍的土地,就要以交易時的成交價,減除原始取得成本及必要費用,之後的餘額為課稅所得,申報繳納房地合一稅。

台北國稅局表示,個人以適用房地合一稅制的自有土地,與營利事業合建分屋,如果換入房屋的價值「等於或大於」換出土地的價值,於房地交換時,就不用報繳房地合一稅。

但若換入房屋的價值「小於」換出土地的價值,這時候建商或支付一筆差額價金,那麼就會被視為「出售了」要報價房地合一稅的土地,因此依規定要計算課稅所得額,並申報繳納房地合一稅。

台北國稅局舉例,甲君在2016年1月以1,500萬元買賣取得A土地10坪,相當於每坪土地取得成本150元,並與建商合建分屋,於2021年4月房屋興建完成,甲君以價值1,200萬元的4坪A土地,交換取得30坪、價值900萬元房屋。

由於房屋價值「小於」換出土地的價值,甲君從建商領取差額價款300萬元,這就屬於出售行為,依規定要報繳個人房地合一稅。

但甲君誤以為只是「拿土地換回房屋」,不是出售行為,而未依規定申報,經國稅局查獲,核定出售土地課稅所得138萬元,再按持有期間(超過5年,未逾10年)適用稅率20%計算補徵稅額27.6萬元並裁處罰鍰。

#合建分屋 #都更 #房地合一稅

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