買房新手最怕這四坑！產權沒查清、銀行成數被砍半 代書教你避開「買屋地雷局」
比起華麗的裝潢，「產權」和「銀行貸款」才是決定你能不能順利交屋的兩大關鍵。
作者：鉅軒代書
首次購屋民眾常以為只要看屋況、談價格就好，卻忽略最關鍵的《不動產說明書》。
鉅軒代書提醒，這份文件不僅是房仲依法必須提供的「權益保障書」，裡面的產權、他項權利與貸款條件，都可能直接影響貸款核准與未來過戶。
產權不查清＝房貸被砍半！四大關鍵一定要看
以下四項是購屋前必查的重點項目：
① 屋主持有時間
若屋主短期轉售，銀行往往以前一手價格為鑑定依據，貸款成數可能被壓低，買方需準備更多自備款。
② 他項權利與預告登記
房屋若仍有抵押或預告登記，必須確定已塗銷，否則無法順利過戶或設定新貸款。
③ 共同擔保問題
若該房屋與其他不動產「共同擔保」，原銀行可能拒絕部分清償，導致交易卡關或延遲交屋。
④ 坪數與廣告不符
購屋前可先查閱二類謄本與測量成果圖，確認登記坪數與實際屋況一致，避免被灌水或誤導。
屋況瑕疵與嫌惡設施要揭露
根據法規，房仲應揭露住宅300公尺內是否有墳墓、變電所、加油站等嫌惡設施。
若有漏水、海砂屋、違建或增建，都必須在說明書中明確記載。
至於「凶宅」資訊，由於涉及個資，房仲多以鄰里訪查為主，重點在於仲介是否盡調查義務，而非「能否完全確認」。
認明合法房仲與代書 簽約流程更安全
鉅軒代書提醒，簽約應在房仲公司或簽約中心進行，合約需蓋公司大小章與經紀人章，並可上內政部網站查驗合法業者。若自行找代書，務必確認執照並使用履約保證，才能確保資金安全。
貸款先預估、斡旋金可撤回
購屋前應先請銀行或仲介試算貸款金額，避免簽約後才發現貸不夠。
同時提醒：若屋主尚未簽名，買方可隨時撤回斡旋金；仲介若拒退，買方可要求出示屋主簽章的斡旋書為依據。
鉅軒建議：逐條核對、留存屋主簽名版
代書強調，《不動產說明書》是保障權益的最後防線。
建議買方簽約前逐條核對內容、索取屋主簽名版，並留存電子檔。如有疑義，及早詢問專業代書或仲介，才能避免讓買屋夢變成一場惡夢。
