預售屋新手必讀：貸款、換約、交屋流程，一次掌握買房關鍵！
預售屋貸款沒過怎麼辦？換約轉賣、交屋流程全解析（含紅單陷阱與貸款對策）
✍️ 作者：鉅軒代書
預售屋交屋在即，卻突然發現貸款沒過？這時該怎麼辦？可以換約轉賣嗎？會違法嗎？在這篇文章，我們幫你整理「預售屋從簽約到交屋」最常遇到的狀況，像是貸款過不了、換約轉手的風險、紅單差在哪、房貸該找誰辦最划算等，通通幫你一次說清楚！
🏠 預售屋到底是什麼？跟新成屋差在哪？
預售屋是指還沒蓋好、但已經開放銷售的房子，買房人會先拿到一份合約，內容寫明坪數、價格、付款進度、建材規格等，但還無法過戶。新成屋則是已蓋好且有使用執照的房子，買了就能搬進去。
| 項目 | 預售屋 | 新成屋 |
|---|---|---|
| 屋況 | 尚未完工，需等交屋 | 已完工可立即入住 |
| 付款方式 | 通常分期付款 | 須一次備妥頭期與貸款 |
| 優點 | 客變彈性大、貸款成數較高 | 可即刻入住 |
| 缺點 | 不確定性高、無法立即使用 | 客變空間小 |
🔄 預售屋「換約」是什麼？合法嗎？
「換約」其實就是把你手上還沒交屋的預售屋合約讓渡給下一位買家。買家可以直接承接原合約內容，有些建商會直接改簽約人，有些會請雙方簽署讓渡書。
👉 注意！自112年7月1日起，預售屋全面禁止換約轉售，除非是以下幾種情形才不違法：
- 112年6月30日前取得的預售屋
- 配偶、直系親屬、兄弟姊妹間轉讓
- 因死亡繼承
- 公司合併或清算
否則違規轉讓，最高可罰300萬！
💸 換約案例解析：預售屋也可以賺（或賠）價差！
📈 賺錢型換約：
A 用 1,000 萬買預售屋，付了 210 萬後，決定用 1,100 萬賣出，B 要先付：
- A 已付工程款 210 萬
- 加上價差利潤 100 萬
- 共 310 萬現金
之後 B 再按工程進度付款，最後交屋前貸款 700 萬。
📉 賠錢型換約：
A 因資金吃緊，用 950 萬賣出：
- A 已繳 210 萬
- 減掉虧損 50 萬
- B 只需付 160 萬現金即可承接
這樣 B 用較低總價買到相同物件，雖需現金較多，但總價划算。
🧾 預售屋紅單是什麼？怎麼分辨？
預售紅單常見兩種：
- 預約單：小訂金保留購屋權利（非正式合約）
- 訂購單：已談妥價格、準備正式簽約
小心紅單買賣可能涉及違法，一定要確認是否為正式合約、建商認可的交易行為。
🧰 預售屋交屋流程 3 步驟
1️⃣ 確認建案 → 付訂、簽約
建商會提供樣品屋和藍圖，購屋人確定後可付訂金、簽約（注意5天審閱期）。
2️⃣ 開始工程 → 依期付款
購屋人要依工程進度繳款，並在指定時間內完成客變、調整格局。
3️⃣ 驗屋 → 對保 → 撥款交屋
完工後安排驗屋（建議請專業人士陪同），驗完後辦理貸款對保、過戶、撥款給建商，就能正式入住。
💳 預售屋貸款怎麼辦？成數怎麼看？
| 房屋類型 | 貸款成數上限 |
|---|---|
| 預售屋／新成屋 | 約 80% |
| 中古屋 | 約 70% |
| 老屋／小坪數 | 約 60% |
🧩 貸款沒過怎麼辦？
原因可能包括：
- 信用瑕疵（如：卡債、遲繳紀錄）
- 財力不足（領現族、無報稅證明）
對策如下：
- 主動提供保證人：提升銀行信心
- 加購房貸壽險：提高核貸成數
- 多比方案：有時建商配合銀行不一定最優惠，可找不同銀行比價
🤔 預售屋可以增貸嗎？
原則上不行，因為房子尚未過戶、無產權，無法設定抵押。但可申請信貸或找其他融資方式，但額度與條件較保守，利率也可能較高。
🔍 怎麼查實價？如何避風險？
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📌 避開風險小撇步：
- 工程款確認匯入建商「信託專戶」
- 注意建商口碑與過往履歷
- 不輕信代銷或房仲口頭承諾
✅ 結語：買預售屋前請三思，換約須謹慎！
預售屋換約看似靈活，但風險不少，從法規限制、付款壓力到貸款變數，每一項都可能影響你日後能否順利交屋、甚至是否違法！
買房是人生大事，如果你在貸款卡關、資金週轉等方面遇到問題，歡迎找我們聊聊。
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