父母幫買房別急著出手！房貸誰背差很大 贈與稅最高差44萬元
每年利用 244 萬元的免稅額，分階段將資金轉入子女帳戶，並保留完整存匯款紀錄。若子女還款能力不足，父母每年代繳房貸也應嚴格控管在免稅額度內。
作者：有朝代書
在高房價時代，父母出資協助子女購屋早已不是新聞，但「怎麼給錢」卻可能決定未來要不要多繳數十萬元稅金。
財政部台北國稅局指出，頭期款贈與、聯名登記、房貸代繳，是實務上最常見的贈與稅查核重點。同樣是幫孩子買房，若規劃方式不同，贈與稅差距可能高達數十萬元。
只贈與頭期款 課稅基礎是「現金金額」
若由子女自行簽約購屋並向銀行貸款，父母僅提供頭期款，當資金轉入子女帳戶時，即構成《遺產及贈與稅法》上的贈與行為，必須依實際贈與金額申報。
國稅局查核重點
- 資金來源是否清楚（父母帳戶轉出紀錄）
- 資金流向是否合理（匯至建商或賣方）
建議作法
- 保留完整資金流程證明
- 超過每年244萬元免稅額須申報贈與稅
- 建議簽訂書面贈與契約
父母買房直接登記子女名下 課稅基礎是「公告現值」
若父母自行向銀行貸款購屋，並將房屋直接登記在子女名下，將被視為「贈與不動產」，須以土地公告現值與房屋評定標準價格作為贈與價額，而非實際成交價。
這裡正是許多人誤解的地方。
試算案例：同樣1800萬房屋 稅差44萬元
假設：
- 房屋成交總價：1,800萬元
- 頭期款：360萬元
- 銀行貸款：1,440萬元
- 房地公告現值：800萬元
- 贈與免稅額：244萬元
- 稅率：10%
▶ 方案一：贈與頭期款
- 贈與金額：360萬元
- 應稅額：（360萬－244萬）×10%
- 贈與稅：約11.6萬元
▶ 方案二：直接購屋贈與
- 贈與金額：800萬元（以公告現值計）
- 應稅額：（800萬－244萬）×10%
- 贈與稅：約55.6萬元
兩者差距高達44萬元。
關鍵在於——課稅基礎不同。
聯名登記與借名登記 也是潛藏風險
常見情境
- 父母與子女共同持有房產
- 以子女名義購屋但實際由父母出資與使用
查稅觀察點
- 誰實際繳房貸？
- 誰實際使用房屋？
若形式與實質不符，恐被認定為贈與或假交易，可能面臨補稅與罰鍰。
房貸代繳 每年免稅額是關鍵
父母若每月代繳房貸，同樣屬於贈與行為。
注意兩件事：
- 每年代繳金額是否超過244萬元免稅額
- 是否保留完整匯款與繳款證明
若超過免稅額，仍須依法申報。
實務節稅規劃建議
- 頭期款分年贈與（例如分2年完成）
- 每年代繳房貸控制在免稅額內
- 完整保存金流證明
- 超額部分依法申報
妥善規劃下，贈與稅可合法降至0元，同時達到資產提前移轉與未來遺產稅降低效果。
國稅局提醒
父母協助子女購屋本身並無問題，但資金流向、登記形式與實質使用情況，都是查核重點。
「房貸誰來背」看似家庭內部安排，實際上卻攸關稅務結果。事前規劃，遠比事後補稅來得從容。
（本文數據依財政部2025年公告資訊整理，最新規定以財政部公告為準。）
