房價不再是鐵板一塊 小型建商撐不住先降價、中古屋降價求售物件大增中

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國內房市今年以來利空不斷,不僅成交量逐月下滑,步入第4季傳統房市旺季買氣也相當冷清。(攝影/鄭國強)

信傳媒
記者 / 葉佳華

9月開始一向是房市重要的傳統旺季,但今年卻是「旺季不旺」、呈現熄火格局,甚至在928檔期過後,第4季房市衰退之勢更為明顯,包括新建案來客來數驟減、交易量下滑,也有零星的小型預售案開始降價,不僅如此,中古屋降價求售的情況也明顯大增。

「交易量就掉了3成多!」全陽建設董座、北市建商公會理事長陳勝宏坦言,從今年928檔期之後,就開始明顯出現一股房市「冷風」,像是案場的來客數也銳減了5成左右。他解釋,主要原因是受到疫情、通膨、升息、選舉等因素,由於經濟衰退隱憂不斷浮現、股市表現也不佳,幾乎不利因素都擠在一起,尤其遇到升息,購屋族房貸壓力增加,也讓客戶出現觀望。

陳勝宏指出,市場上確實開始吹起「降價」的趨勢,在交易量下滑的情況下,有建商開始針對預售屋價格進行微調,但降幅並不大,調降約2~3%左右,他強調,由於營建成本依舊處於高檔,售出價格也難以大幅降價,畢竟建商不可能虧本賣。

長期觀察北台灣新建案的房市專家何世昌則直言:「(928檔期)根本沒有市況,屍橫遍野,哪來的市況?」他觀察,從今年第2季因為全球央行升息、國內疫情爆發之後,市況就開始出現轉折,接著又有台海危機升溫、央行又調升存準率等利空因素,市況持續轉淡,「很多原本預期928檔期要推的案子,後來也都縮了,退到選舉之後再來。」

928檔期後市況轉冷,小型建商率先調降開價

何世昌則觀察,目前降價的新建個案較為零星,其中,降價的個案可能有一半又是屬於先前開高價、賣了好幾年的案子,如今不得已只好降價,但這種案子降價後是否真的算降價?還是只是回到市場行情?目前仍需要時間觀察。

何世昌也舉例,像是台北市北投新建案「天綺」平均開價就從每坪88萬元降到81萬元;除此之外,位於桃園市楊梅新成屋案「皇家逸品花園別墅」開價也調降200~300萬元,但確切的成交價都還需要消費者仔細詢問,不過,從降價案來看,共通點幾乎都是屬於小型建商的建案。

何世昌也說,除非是「喊水會結凍」的指標大型建商帶動降價,對於市場才有撼動的效果,但目前市面上針對開價降價的案子量體偏小,對於市場的影響不大,「就像一顆石頭丟進大海裡,一下子就不見了。」

「建商蓋不下去」不會是個案…還會有案例出現!

何世昌話鋒一轉也提到,像是最近新北樹林出現建商因財務困難驚傳全面停工、解散,預售屋深陷爛尾樓危機,同樣也是小建商的案例。確實,攤開該案的開發商、在地建商沅臻建設資本額僅6千萬元,一般而言,通常資本額2、3億以下都是屬於小型建商。

何世昌觀察,這一波小型建商出現財務困難的起因,來自於央行的限貸令。他解釋,過去在央行還沒祭出限貸令時,建商申請土建融貸款至少可以拿到6成,加上消費者購買預售屋建案的首付款約2~3成,等於建商的自籌資金僅需要1~2成;但如今央行祭出限貸令,土建融貸款限縮至4成,加上首付款2成,使得建商的自籌資金拉高到4成,換言之,2成的資金缺口也隨之出現。

一旦出現資金缺口,建商的財務壓力就來了,尤其對於口袋較淺的小建商更是壓力倍增。何世昌也說,央行調升存準率對於小建商殺傷力也很大,原因是當央行調升存準率,銀行放款變得緊縮,銀行為了控制放款的品質,會把手上的放款有限的額度優先貸放給優質客戶,對於大建商或許沒差,但小建商可能會因為自有資金不足,逐漸被淘汰。

「這不是個案,以後還會有案例出現!」,陳勝宏也示警,特別是手上有與地主合建的小型建商至今幾乎都虧本,原因是物價、營建成本上漲,早期已經談好的合建案也因為成本增加吃掉建商利潤。

屋主態度也鬆動,中古屋降價待售物件增加1萬多件

值得注意的是,不僅預售屋市場交易冷清,近期中古屋市場也出現網路降價求售大幅增加的情況。

根據元宏不動加值服務平台調查,今年7月時網路售屋降價物件大約僅600餘件、8月則增加至2526件,直到9月更大增至1.25萬件,等於短短2個月就增加了20倍,而降價物件平均降幅約5%左右。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴分析,今年全世界進入升息循環,特別是下半年開始,寬鬆貨幣政策告終,導致熱錢退燒,不僅台股從年初約1萬8千點狂殺到目前1萬3千點上下,下半年房市交易量能也開始降溫,估計今年全台房市將結束連5年量增的態勢,全年建物移轉量恐僅剩下32.5萬件左右,較去年的34.8萬件下滑。

房市反轉跡象悄浮現…2023年有機會出現降價潮

陳傑鳴也說,儘管目前房價還沒明顯下跌,但「擔憂房市反轉」、「擔心房子賣不掉」、「有資金需求的屋主」已有越來越多的跡象,這點從近3個月市場降價物件大增、平均降幅增加,還有把房子拿去抵押借錢的屋主相當多,或許可以觀察到市場已悄悄有反轉的跡象。

何世昌則指出,這是一個累積、漸進式的過程,當建商被迫感受到資金周轉壓力之後,業者才會慢慢開始降價,現在算是「起了一個頭」,等到銀行進一步擴大緊縮銀根時,加上新建案銷售率持續下滑,屆時降價潮一定會被逼出來,「我預估降價潮應該會落在明年。」

甚至何世昌更認為,最關鍵的還有因美國聯準會升息導致2023年全球性經濟衰退的疑慮,而台灣同樣難以避免,恐怕將成為這一波房價加速下修的主因。

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