房市多轉空李同榮：3隻黑天鵝+1隻灰犀牛大考驗來了

經濟日報
記者 / 朱曼寧 / 台北即時報導

今年第1季房市價量俱疲，市場觀望氛圍濃厚，房市趨勢專家李同榮表示，去年第4季就是7年來多頭結束的終點，面對市場由多轉空的態勢，未來房市將面臨三隻黑天鵝，包括建商資金動能被卡死、股匯市動盪不安、川普效應影響全球經濟，加一隻巨大灰犀牛「全球及兩岸地緣政治緊張局勢」的嚴重考驗。

首先，建商資金動能被卡死，從2021年開始，央行祭出總共七波的限貸措施打房，前六波對大建商來講可謂不痛不癢，新青安效應激發更多建商購地搶照搶貸，限資只有逼死小建商，融資卻集中在大建商。

但在央行施行第七波以後，並強化金檢次數針對大小建商融資嚴格控管取代第八波打房，加上央行對建商餘屋貸款也採追溯既往嚴格控管措施，無論大小建商融資幾乎被卡死，在2025年龎大交屋潮來臨之際，建商餘屋若不削價求售，就得面臨資金動能被卡死的嚴重考驗。

第二，股匯市與房市關聯性，得從三大面向解讀，李同榮認為，首先，股市與房市有連動關係，股市與房市的連動通常取決當時市場經濟的基本面、產業技術面、政策消息面三大層面做為綜合判斷。

再來，市場資金流動不會因房市不好就一定流入股市，當房市不好時，投資房市的游資會抽離，會不會流入股市，要看當時的股市基本面、技術面與消息面是否在上升趨勢線，若答案是否定的，游資也不會流入股市，而會轉移至定存，流入超額儲蓄存款體系。

最後，2025經濟景氣趨緩，現階段房市不好，股市高檔有做頭現象，資金不會流入股市，若加上匯市動盪、台幣貶值，反而促使外資從股市大量抽離。

李同榮認為，上述三項解讀，經過近一個月股市波動下挫已經得到應驗證實，股市大盤從一個月前23,000點下滑2,000多點，這足以證明房市不好，資金不一定就會流入股市。

過去的經驗來看，在股匯市動盪不安的大環境中，若房市技術面處於下跌趨勢，房價跌勢就可能雪上加霜，所以說「股匯市動盪不安」成為 2025房市的第二隻黑天鵝。

第三，川普效應影響全球經濟，導致台灣GDP增長不如預期、房市回升乏力。

李同榮分析，早在川普上任之初就預期川普會在「美國利益優先、保護主義抬頭」的前提下，會不顧盟友，大打關稅貿易戰，這種打破市場經濟全球化的架構，對全球經濟勢必帶來短線衝擊與長線隱憂，世界各國紛紛下調全年GDP。而台積電赴美擴大投資，若政府認為長多，但卻也難以掩飾短線對房市股市的不利影響，台灣經濟GDP增長恐會蒙上陰影，可能面臨保三的窘境與考驗，經濟基本面若不佳，對下修房市景氣也會產生更不利影響。

至於灰犀牛，李同榮指出，無論是全球地緣政治緊張或兩岸地緣對峙加劇，都將成為未來兩、三年內隨時會俯衝的一隻灰犀牛，對台灣經濟與房市將產生巨大影響，但這隻灰犀牛的俯衝時刻，也可能是台灣危機入市空前絕後的最佳關鍵時刻。

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