房東「提前解約」可以嗎？租金能說漲就漲？9大坑殺房客手法曝光
▲針對租屋糾紛，馨傳不動產智庫執行長何世昌直言，若發現房東明顯欺負租客，租客有足夠的法律武器可以自衛；倘若房東覺得租得太便宜，覺得自己被坑了，其實有3種更恰當的做法。示意圖
yahoo!房地產
文／李寧
高雄前陣子日式飯糰店租約風波掀起社會輿論，房東與房客雙方因租約糾紛鬧上社會新聞版面，再度讓人正視租賃契約的重要性。不少人疑惑，房東自行說要提前解約究竟可不可以，租金是否能說漲就漲呢？
位於高雄市鼓山區的日式飯糰店「樋口飯糰」，因租約糾紛與房東發生嚴重爭執，雙方多次溝通破裂，房東竟使出激烈手段欲逼房客退租，原來房東這麼做的背後原因在於，邵姓房東認為店面租金偏低，低於附近行情，想在租約結束前讓房客提早退租，否則就要漲房租，使得這場漲租風波紛擾不休。
房東想提前解約、漲租須符3大條件
針對租屋糾紛，馨傳不動產智庫執行長何世昌直言，事件中明顯房東欺負租客，租客有足夠的法律武器可以自衛；談及租約一事，何世昌指出，若經雙方合意簽約並公證完成，任一方都不能單獨毀約。
倘若房東覺得租得太便宜，覺得自己被坑了，其實可以有3種更恰當的做法：
- 廢棄舊約、重訂新約：但前提必須經租客同意，才能重訂新約。
- 提早中止租約，並要求租客遷離：房東提早中止租約，通常要賠償租客1至2個月租金。而裝潢費用則要另計，若租約內容已有約定賠付事宜則按契約賠付。
- 提出訴訟要求租客遷離、或聲請強制執行：若租客有違反租約內容但租客不願提早搬離，房東可提出民事訴訟。
何世昌接著說，唯此案租約已走公證程序，若其中一方違約，另一方可按租約約定內容，持該公證書作為執行名義，向法院聲請強制執行。
崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠表示，近年來，《租賃條例》及「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」不斷修法優化，然而這些規範僅適用於「居住使用」的租屋情形，對於非居住用途的租賃，如工作室、店面、辦公室等，則僅適用《民法》與《土地法》的相關規定。
但不管是住宅還是非住宅用途的租賃，租賃任一方想要提前終止租約，必須要合約中有提前終止租約的條款，倘若沒有，則雙方都要履行契約直到契約時間結束，除非雙方協商合意，才能提前解除契約。
至於租金是否能說漲就漲，臺北市立大學官網上提醒說明，租金調漲的部分，在契約期限內，房東要調漲房租，必須經過房客的同意，如果房客不同意，房東是必需等到租期滿後再重新議定租金的多少。
內政部列9大坑殺房客手法
在台灣，房東與房客之間的糾紛層出不窮，尤其租屋族最怕遇上「惡房東」，就如過去被媒體冠上「惡房東」頭銜的張淑晶，因多起租屋詐欺案、坑騙房客遭判刑8年半入獄，政府也因此在2019年修訂俗稱「張淑晶條款」的「包租及轉租契約」，就怕租屋族防不勝防。
此外，內政部也揭露9招惡房東詐騙坑殺房客的手法：
1.網站刊登照與實際裝潢及家具落差大，藉此收取較高租金
解套方式：簽約前應停、看、聽，除親自看屋外，並應詳加審閱租約內容及了解相關資訊。
2.與房客商談之A屋已出租，使得房客只能改租價格較高的B屋
解套方式：招租廣告資訊應留存(如紙本DM或網頁截圖等)，看屋時亦應確認租屋標的並拍
下相關照片(如門牌或房間編號等)，以利需要時佐證。定金契約上應載明租賃標的及範圍。
3.簽約時不言明租金並不含電磁卡、鑰匙等押金或費用，簽約後再巧立名目要收電磁卡或鑰匙的費用
解套方式：使用新版房屋租賃定型化契約，並於契約中詳列所有房屋之附屬設備，約明可用物品數額及雙方分擔費用之方式，避免日後產生爭議。
4.簽約時口頭同意讓房客分期支付租押金，簽約後再違反承諾，反指房客分期付款是違約，要求支付違約金
解套方式：所有承諾事項應詳載於書面契約中，並由雙方確認後簽章。契約應一式二份，由雙方各自留存 1 份契約正本。
5.簽約時隱匿寫有提前解約須付超額違約金或額外加收新裝設備賠償金等不平等契約，等房客簽約後，若房客想解約，再拿出不平等契約條款要求賠償
解套方式：使用新版房屋租賃定型化契約，簽約時應確認租賃期間得否提前終止租約及違約金之賠償額度，以保障自身權益。契約應一式二份，由雙方各自留存 1 份契約正本。
6.故意不在契約上蓋騎縫章、藉故不給影本，或只給部分契約內容，事後抽換、更改契約內容，甚至在和房客打官司時，增加契約內容變造證據
解套方式：契約應一式二份，雙方並應於契約書每1頁及接縫處簽名或蓋章，以避免房東隨意抽換、更改契約內容，並應各自留存 1份契約正本。若之後有增加或刪除條文者，雙方應於修改處簽章。房東如涉偽造文書或詐欺之情事，建議可採刑事訴訟解決。
7.簽約時要房客在「連帶保證人」欄位填寫親友資料，謊稱作為緊急聯絡人之用。等房客簽約不入住，或入住不續租時，要求房客賠償，若房客拒絕，便恐嚇以刑事控告房客偽造文書、房客親友共犯詐欺，或以民事向親友以連帶保證人身分求償，要求房客賠錢了事
解套方式：簽約時，應詳加確認契約內容及簽署欄位。連帶保證人應由本人知悉並讓其親自簽章，不可代為簽章，以免涉及偽造文書之罪名。
8.房客若入住後發現有問題，或簽約後不入住想解約，房東會故意不接電話，或利用各種手段，逼走房客，再藉此收取高額違約金
解套方式：簽約時應確認房東身分，寫明戶籍、通訊住址及統一編號等，留下有效聯絡方式，並分存契約。必要時，得以存證信函通知房東，以免權益受損。
9.房客退租時故意不點交，事後再誣指房客沒還鑰匙或損毀家具設備，要求賠償高額賠償金，否則提告侵占、毀損
解套方式：寄存證信函給房東定相當期限催告點交，屆期仍不會同者，得視為完成點交，並要求返還擔保金(押金)。隨信詳列屋況及附屬設備清單或拍照存證相片。
內政部提醒，如有租屋糾紛，可循消費爭議的處理途徑向地方政府消費者服務中心或消保官申訴，以維護租屋權益。
