委託仲介前先等等！七個細節沒看懂，小心你的房子越賣越糟
房屋出售，對許多屋主而言是一場龐大的投資決策。價格高、流程複雜，稍有不慎就可能引發爭議或損失。
賣屋七大注意事項：獻給準備放下舊生活的你
作者：有朝代書
賣房子，不只是「把不動產換成現金」，
更像是一段舊故事的收束，一扇新人生的門被悄悄推開。
而在這個轉折點上，你需要的不是匆忙、不是僥倖，
而是一雙看得見風險的眼睛。
以下七點，是我想寄給每一位準備售屋的屋主的「提醒信」。
願這些提醒，像燈塔一般，讓你的交易路途更加清晰。
選對契約類型：你的「合作模式」決定了整個售屋節奏
契約，是整段合作的靈魂。
你與仲介的關係，是「專任」還是「一般」？
差別大得足以影響成交速度、曝光程度，甚至自由度。
🔹專任委託──像把鑰匙交給一個人
- 仲介享有獨家銷售權
- 不能自行出售，也不能給其他人賣
- 違約可能要付違約金
- 優點是仲介會更積極投入資源宣傳
🔹一般委託──把門打開，誰帶客都可以
- 可同時委託多家業者
- 自售也行，彈性最大
- 幾乎沒有違約金
- 曝光多，但仲介投入度可能較低
選擇前問自己：你想快點賣？還是想保留彈性？
兩者沒有對錯，只有適不適合你。
價格不是憑感覺：別讓「實拿價」成為賣屋最大陷阱
售價，是整場戰局的旗幟。
你的價格若過高，買方不進門；
若過低，又委屈了你的資產。
🔸正確定價方式
- 查詢實價登錄
- 比較同社區、同樓層、同建物類型
- 瞭解市場熱度、成交週期
🔸警告！小心「實拿價」
有些業者會說：
「您想實拿多少？成交價由我們處理。」
但這代表：
- 稅費歸屬模糊
- 價格被業者操作
- 最後可能賣貴或賣便宜都不清楚
最安全的方法：
➡ 訂「總價」
➡ 釐清所有費用由誰負擔
➡ 保留完整透明度
定金不是小事：讓仲介代收，等於你默許成交
定金，是一筆會讓契約自動成立的小石子——
一旦丟下，水面就起了漣漪。
若仲介代收定金
只要買方出價符合你委託的條件，
仲介代收後 → 買賣視為成立。
你若反悔：
- 要加倍返還定金給買家
- 還要付仲介服務費
如果你想保留最後決定權
👉 請選擇：不同意仲介代收定金
改採：「買方出價 → 仲介轉達 → 你確認 → 再收定金」
這是確保「主導權仍在你手上」的重要步驟。
小心契約裡藏的刀：委託人義務與違約條款要一字一句看
有些合約表面看起來正常，
真正的問題，藏在不常閱讀的細節裡。
常見陷阱：
- 無法合理終止契約
- 違約金比例過高
- 不利於屋主的義務卻沒說清楚
雖然法院對不公平條款可能判無效，但訴訟本身就是成本。
記住：任何不明白的地方，都要問清楚。
契約不是用來「相信」的，是用來「理解」的。
口頭承諾不算數：沒有寫進合約的，都等於不存在
仲介可能說：
「售價之後可以再改啦。」
「等有買家我們再調整。」
但法律只認得「契約上寫的文字」。
只要簽下去，所有條款都固定了。
要修改？
雙方都要同意、書面簽署才有效。
所以：
👉 所有你在意的都要寫進契約
👉 不要相信「到時候再說」
賣屋不怕多討論，只怕沒講清楚。
終止委託是你的權利：但要理解可能要付的代價
合作不愉快時，你可以停止。
這是法律賦予雙方的權利。
但部分契約會寫：
「若因賣方終止委託，要支付多少違約金」
常見問題：
- 違約金超過合理比例
- 終止條件模糊
- 就算仲介沒積極銷售也要付錢
請務必在簽約前：
✔ 看懂「什麼情況算你違約」
✔ 看懂「違約金怎麼算」
✔ 評估合理性
這可以避免你後面付出不必要的成本。
最後的細節：往往決定賣屋是否順利
🔸仲介費一定要寫清楚
比例、計算方式、何時支付，都要載明。
🔸現況說明書
這是法律責任，不是形式文件。
如不誠實填寫，日後買方可主張「瑕疵擔保」。
🔸選擇可信賴的業者
挑選：
- 有品牌、有制度
- 流程透明
- 提供完整資料
- 不催促、不話術
選對公司選對人，售屋就走對一半的路了。
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✔ 逐條解析委託契約
✔ 避免不公平條款
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✔ 規劃後續資金配置與貸款方案
