買房最大地雷沒寫進契約？凶宅、漏水、違建為何仍是「不能說的秘密」
內政部版「成屋買賣定型化契約」屬行政指導，若條款違反平等互惠原則，經行政院公告後，方可開罰。目前針對凶宅等資訊揭露，仍倚賴《民法》瑕疵擔保與《消費者保護法》規範。
新版成屋定型化契約上路，民眾卻怒問：最常吵架的事，為什麼不敢白紙黑字？
作者：有朝代書
內政部上個月正式上路新版《成屋買賣定型化契約》，將海砂屋檢測、加壓馬達、太陽能板等設備，明確列為賣方應主動揭露的事項。政策初衷，是為了提高交易透明度、減少買賣糾紛。
然而，制度剛上路，網路論壇與第一線實務卻炸鍋了。
不少剛交屋的購屋族直言：「寫了一堆專業名詞，但我們最怕的事，還是沒寫清楚。」
🔍「契約有寫的」vs「民眾最怕的」：彷彿平行時空
一名高雄房仲私下坦言，新版契約要求揭露「氯離子含量」等專業檢測數據，方向雖正確，卻與實際看屋現場嚴重脫節。
「你看過哪個客人第一句話問：這間房子的氯離子含量是多少？
大家問的永遠是：有沒有漏水？是不是凶宅？陽台外推會不會被拆？」
這些幾乎每一筆交易都會被拿出來反覆確認的關鍵問題，在官方契約中，卻只能被模糊地塞進「其他重要事項」欄位。
- 要不要寫？
- 寫多細？
- 全看賣方良心。
⚖️ 不寫清楚，就是糾紛的開始
法律上雖有「瑕疵擔保責任」，規定賣方需對交屋前已存在的問題負責，但實務上，買方往往陷入舉證地獄。
以最敏感的「凶宅」為例——
多數買家是在交屋後，才從鄰居或社群得知消息。
此時要主張賣方隱瞞，不只要蒐證，還得面對漫長訴訟。
漏水問題亦然。
簽約時一句「沒有漏」，交屋後一場豪雨立刻現形；買方說是舊疾，賣方說是使用不當，最後只能花錢鑑定，時間、金錢雙輸。
🏠 房仲也喊累：其實明文化，對大家都好
令人意外的是，不少第一線房仲反而支持把凶宅、漏水、違建直接寫進制式契約。
房仲直言，他們經常卡在資訊不對等的夾縫中：
- 屋主不說
- 房仲難查
- 出事卻三方全輸
如果契約內有明確勾選欄位，房仲就能理直氣壯要求屋主如實填寫，對誠實賣家反而是一種保護。
「例如：漏水已修復，就勾『曾有但已改善』並附證明，未來買家也不能事後翻帳。」
✍️ 買家自保的現實解法：全部寫下來
在法規補強之前，專家與過來人給購屋族的建議只有一句話：
不要信口頭，所有疑慮都要寫進契約。
曾完整走過購屋流程的佳虹小姐分享，她在簽約時，將所有擔心事項——是否漏水、是否違建、是否為凶宅——逐條手寫列入契約附件，並請賣方逐項簽名。
此外，愈來愈多成屋買方，也選擇在交屋前委託專業驗屋公司，用一份白紙黑字的報告，替自己築起防線。
📌 真正需要的，是直面痛點的契約
這次定型化契約修正，被不少民眾形容為「隔靴搔癢」。
與其規範高度專業的檢測數值，
不如先誠實面對凶宅、漏水、違建這些最常引爆糾紛的核心問題，
設計清楚、強制揭露的勾選欄位。
當資訊對等成為制度，而不是靠運氣，
房屋交易，才能真正安心落筆。
